Simon Property Group (NYSE:SPG) si distingue come una scelta interessante per gli investitori che cercano rendimenti elevati e robusti nel settore immobiliare, soprattutto nel commercio al dettaglio. Sebbene le azioni della società abbiano dovuto affrontare difficoltà nell’ultimo anno a causa dell’impatto dell’aumento dei tassi di interesse sul settore in generale, Simon Property ha dimostrato una solida resilienza operativa.
Nonostante un ritardo temporaneo nella performance del prezzo delle azioni rispetto ai principali indici, Simon ha costantemente registrato ottimi risultati, esemplificati da un’ondata di aumenti dei dividendi post-pandemia. La combinazione di un prezzo delle azioni in calo e di un dividendo in crescita ha portato ad un avanzamento rendimento dei dividendiche attualmente si aggira intorno al 7%.
Questo è uno dei rendimenti più alti a cui il titolo sia mai stato scambiato su base normalizzata. Con questo intendo escludere il crollo improvviso a breve termine del 2020 in seguito all’epidemia iniziale di COVID-19, quando tutti i fondi comuni di investimento immobiliare al dettaglio (REIT) hanno dovuto affrontare gravi difficoltà a causa della chiusura dei negozi a livello globale.
Cosa mantiene le azioni immobiliari di Simon sotto pressione?
Prima di approfondire il dividendo di Simon, è essenziale esplorare i fattori alla base della recente pressione al ribasso sul titolo. Dopotutto, la notevole sottoperformance del titolo è un fattore chiave che contribuisce al suo rendimento da dividendi particolarmente elevato.
Infatti, mentre l’S&P500 ha registrato un forte rally del 14% da inizio anno, le azioni di Simon hanno preso un percorso divergente, perdendo circa l’8,6% nello stesso periodo. Il motivo principale di questa sottoperformance è abbastanza semplice: l’aumento dei tassi di interesse. In qualità di REIT, Simon sta attualmente affrontando la duplice sfida di un costo del capitale più elevato nel suo caso di investimento e di maggiori spese per interessi sul suo debito.
Il fattore iniziale menzionato è una preoccupazione generale che affligge molte azioni nell’attuale contesto di mercato. COME i tassi di interesse aumentano, aumenta anche il rendimento richiesto che gli investitori richiedono dalle azioni. Di conseguenza, le azioni di Simon hanno perso parte del loro fascino nell’ultimo anno.
In poche parole, con gli investitori in grado di assicurarsi robusti tassi di interesse da Buoni del Tesoro e investimenti a breve termine a basso rischio, l’attrattiva relativa del rendimento da dividendi di Simon diminuisce a causa del rischio aggiuntivo associato alle azioni. Questa logica spiega la svendita delle azioni Simon che ha aumentato il rendimento dei dividendi al 7%.
Il secondo fattore che mette sotto pressione le azioni di Simon ha a che fare con l’obiettivo di ampliare il proprio portafoglio di centri commerciali, punti vendita premium e altre proprietà commerciali. Per fare ciò, Simon ha accumulato un debito significativo.
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Questa non è una pratica insolita, poiché tutti i REIT devono ricorrere all’aumento del debito e del capitale per crescere, dato che la maggior parte dei loro guadagni finisce per essere pagata come dividendi. Anche l’acquisizione dei Taubman Centers, precedentemente pubblici, nel 2020 ha contribuito all’accumulo di debiti di Simon.
Alla fine di giugno, Simon ha presentato un notevole posizione debitoria totale di 25,5 miliardi di dollari. Con i tassi di interesse in aumento, il sostanziale indebitamento della società le sta costando molto, quindi gli investitori rimangono cauti.
Per contestualizzare, le spese per interessi di Simon sono cresciute fino a raggiungere i 218,1 milioni di dollari risultati più recenti del secondo trimestre, passando da 187,3 milioni di dollari nello stesso periodo dello scorso anno. Con l’aumento delle spese per interessi che probabilmente avranno un impatto negativo sui fondi operativi della società (FFO), puoi vedere che questo è un altro motivo per cui le azioni sono state sotto pressione ultimamente.
Il dividendo rimane robusto nonostante le modeste battute d’arresto in termini di redditività
Come appena discusso, la prospettiva di un aumento delle spese per interessi rappresenta una potenziale sfida per la redditività di Simon. Nonostante l’encomiabile performance fiscale del primo semestre del REIT, con ricavi totali in aumento da 2,58 miliardi di dollari a 2,72 miliardi di dollari anno su anno, si prevede che l’ultima parte dell’anno fiscale dovrà affrontare ostacoli derivanti dall’aumento dei costi degli interessi.
Ciò potrebbe compensare eventuali recenti aumenti delle entrate. Sebbene il management abbia alzato la guidance annuale per FFO/azione a un intervallo compreso tra $ 11,85 e $ 11,95 (da $ 11,80 a $ 11,95 in precedenza), vale la pena notare che il punto medio di questo intervallo aggiornato suggerisce un leggero calo rispetto alla cifra di $ 11,95 dell’anno precedente.
Nonostante ciò, trovo più avvincente riportare la nostra attenzione su due aspetti degni di nota. Innanzitutto, Simon si distingue in un panorama in cui si prevede che quest’anno molti REIT riporteranno un FFO/quota significativamente inferiore. Sorprendentemente, Simon sembra in grado di superare questa sfida con un impatto minimo sulla sua performance finanziaria.
In secondo luogo, e forse in modo più rassicurante, il dividendo della società risulta essere abbastanza sicuro. Utilizzando il punto medio delle indicazioni del management, vediamo che il dividendo di Simon rimane ben coperto, supportando senza sforzo l’attuale tasso di dividendo annualizzato di $ 7,60 per azione e, quindi, l’attuale rendimento del 7%.
Il notevole track record della società di aumento dei dividendi, avendolo fatto otto volte dopo la riduzione indotta dalla pandemia, testimonia la fiducia del management nella sostenibilità dei pagamenti sottostanti. Ciò non solo sottolinea una tendenza attuale, ma segnala anche il potenziale per ulteriori sviluppi aumenti dei dividendi in futuro, una prospettiva rafforzata dal buon margine tra payout e FFO/azione.
Insieme al rendimento sostanziale del titolo, ciò costituisce un caso di investimento convincente, particolarmente degno di nota in quanto Simon è ampiamente riconosciuto come uno dei REIT di altissima qualità nel settore della vendita al dettaglio. A sostegno di questa affermazione, alla fine del secondo trimestre, Simon ha presentato un affitto minimo medio di base di $ 56,27 per piede quadratoche è eccezionalmente elevato nel mondo dei centri commerciali e dei negozi al dettaglio.
Conclusione
In conclusione, Simon Property Group emerge come una forza resiliente nel campo degli immobili commerciali, dimostrando una lodevole forza operativa nonostante le recenti sfide. La recente sottoperformance del titolo, attribuita all’aumento dei tassi di interesse, ha portato a un interessante rendimento da dividendi vicino al 7%, un livello raramente visto su base normalizzata.
È probabile che l’aumento dei tassi di interesse continui a pesare sul prezzo delle azioni di Simon. Tuttavia, non hanno minato l’affidabilità del dividendo di Simon. Nonostante le preoccupazioni per le battute d’arresto della redditività dovute all’aumento delle spese per interessi, Simon può facilmente coprire l’attuale pagamento dei dividendi. In effetti, la costante traiettoria ascendente degli aumenti dei dividendi a partire dalla pandemia sottolinea la fiducia del management in questo impegno.
