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In un contratto di compravendita immobiliare, prima di effettuare il rogito dal notaio ci sono alcuni passaggi che sono molto importanti e che bisogna conoscere per evitare brutte sorprese. Tra questi passaggi vi è la stipula di un contratto preliminare, o compromesso. In questa guida vedremo in cosa consiste, come funziona e i vantaggi che apporta.
Preliminare di compravendita immobiliare: definizione e funzionamento
Il preliminare di compravendita immobiliare è un contratto che definisce l’accordo che verrà riproposto quando dal notaio si firma l’atto per il passaggio di proprietà di un immobile. Quindi, può essere definito come un patto tra un promissario acquirente e un promissario venditore per concludere una futura compravendita immobiliare. In sostanza, nel preliminare vengono definiti: il prezzo dell’immobile convenuto, la caparra, le modalità di pagamento, la parte che viene finanziata tramite un mutuo e le modalità di finanziamento da parte della banca, il termine entro cui sarà effettuato il rogito, la data in cui l’immobile verrà consegnato e altre condizioni stabilite dalle parti.
C’è da dire che la legge non prevede una disciplina specifica del preliminare, ma si limita a prescrivere la stessa forma del contratto definitivo (atto pubblico o scrittura privata), a pena di nullità ai sensi dell’art. 1351 del codice civile. Sulla base di questa premessa, è importante che nel compromesso siano indicati gli elementi essenziali, quali:
- il consenso delle parti;
- le caratteristiche dell’immobile (dati catastali, tipologia, ubicazione, ecc.);
- il prezzo del bene oggetto di scambio;
- la forma scritta.
Riguardo quest’ultima, il contratto può essere redatto anche tramite scrittura semplice, sebbene sia consigliato farlo tramite un atto notarile, soprattutto quando il venditore è un soggetto potenzialmente fallibile. Sulla base del D. Lgs. n. 122/2005, art. 6, l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata sono imprescindibili se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione. Attraverso la trascrizione l’acquisto non ne subirà alcun danno, nel caso l’immobile venga iscritto per un pignoramento. Il notaio riporterà le volontà delle parti ed effettuerà i controlli legati all’immobile, quali accertamenti catastali, ipotecari e urbanistici. In questo modo, si evitano sorprese negative quando viene concluso il contratto definitivo.
Non vi è fatta menzione tra gli elementi essenziali riguardo l’indicazione della data del rogito. Quindi, è possibile che nel preliminare non venga stabilito un termine entro il quale si debba procedere per firmare il contratto definitivo. In questo caso, l’art. 1183 c.c. stabilisce che il creditore può esigere la prestazione immediatamente. Tuttavia, in caso di controversia, spetterà al giudice stabilire se il tempo intercorso tra la data in cui è stipulato il preliminare e quella in cui il creditore chiede la prestazione sia congruo. Se non c’è alcuna iniziativa per chiedere l’adempimento, il compromesso si prescrive in dieci anni dalla stipula, dopodiché le parti si possono considerare liberate dalla conclusione del contratto definitivo.
Preliminare di compravendita immobiliare: perché si fa
In linea di massima, il compratore e il venditore di un immobile ricorrono al contratto preliminare per soddisfare almeno un paio di esigenze. In primo luogo mettono un vincolo reciproco con effetti legali per evitare di sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza doverlo concludere da subito. In secondo luogo, grazie al compromesso, le parti possono avere il tempo che intercorre dal preliminare al rogito per effettuare una serie di adempimenti funzionali alla vendita, come il trasloco del compratore, la richiesta di un mutuo, le operazioni di modifiche e aggiustamenti ai locali, ecc.
Preliminare di compravendita immobiliare: registrazione
Ma il preliminare va iscritto nei pubblici registri? Avendo ad oggetto beni immobili, la risposta è affermativa. Tuttavia, l’aspetto ha più che altro rilevanza fiscale che civilistica. Nel senso che, se non viene effettuata alcuna registrazione, l’inadempimento ha delle ripercussioni i
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