Le azioni di crescita non sono l’unico modo per potenziare un portafoglio. Le azioni con dividendi possono essere un modo altrettanto prezioso per aumentare i tuoi guadagni, in particolare se la società aumenta i dividendi nel tempo. Un titolo inarrestabile sulla buona strada per una crescita sovradimensionata con una lunga storia di aumenti dei dividendi è il leasing netto fondo di investimento immobiliare (REIT) Accetto Immobiliare (ADC 1,23%).
Agree Realty è probabilmente una delle ultime aziende che ti vengono in mente quando senti aggettivi come “inarrestabile” o “sovraccarico”. Tuttavia, sulla base del track record dell’azienda, è chiaramente all’altezza dei riconoscimenti. Il net lease REIT ha aumentato i pagamenti dei dividendi dell’80% dal 2012 e sta crescendo come un matto, spendendo oltre $ 1,7 miliardi in nuove acquisizioni l’anno scorso. Diamo un’occhiata più da vicino al REIT oggi e vediamo perché questo solido titolo che paga dividendi potrebbe aiutare a fornire rendimenti sovradimensionati nei prossimi anni.
Preparati per una crescita potenziata
All’inizio del 2023, Agree Realty aveva in portafoglio oltre 1.800 proprietà al dettaglio, che affitta principalmente a inquilini di livello investment grade in tutto il paese. Inoltre, dispone di un portafoglio di contratti di locazione di terreni che affittano terreni non edificati a locatari esistenti con grado di investimento per lo sviluppo futuro. Alla fine del 2022, le locazioni di terreni rappresentavano poco più del 12% del suo reddito annuo, con le sue proprietà commerciali la principale fonte dei suoi ricavi.
I REIT net lease non sono normalmente titoli ad alta crescita a causa della natura della loro attività. I contratti di locazione netti trasferiscono la maggior parte degli obblighi e delle responsabilità finanziarie agli inquilini, il che crea bassi costi generali per l’azienda. Questi REIT bloccano gli inquilini per periodi di locazione da 7 a 20 anni e aumentano gradualmente l’affitto per compensare l’inflazione. Di conseguenza, la crescita dei ricavi è lenta ma costante.
Ciò significa che aziende come Agree Realty devono fare affidamento su nuove acquisizioni e sviluppi per aumentare i propri guadagni. Il REIT ha sfruttato appieno il basso costo del prestito sulla scia della pandemia globale, spendendo poco più di 5 miliardi di dollari per espandere il proprio portafoglio dal 2020 al 2022. Questo è più del doppio della sua spesa di acquisizione dal 2015 al 2019 combinata.
Anche se i tassi di interesse sono aumentati, Agree Realty ha una scorta di capitale a basso costo per continuare a crescere. E poiché i prezzi degli immobili si stanno indebolendo alla luce dei tassi di interesse più elevati, ciò dovrebbe offrire alla società opportunità di acquisto favorevoli senza influire negativamente sul suo profilo finanziario di prim’ordine. La società ha rapporti di indebitamento bassi e un rating creditizio BBB, senza scadenze di debito importanti fino al 2025. Le condizioni perfette per una crescita sovralimentata.
Forte di dodici anni, e il suo dividendo dovrebbe continuare a salire
I suoi recenti sforzi di espansione non sono passati inosservati agli investitori. Il titolo è aumentato del 16% rispetto allo scorso anno. Si tratta di un guadagno impressionante considerando che la maggior parte degli altri REIT ha perso fino al 25% del proprio valore lo scorso anno. Non fa male che il suo rendimento da dividendo sia oltre il doppio della media del S&P 500 poco meno del 4%.
Tuttavia, gli investitori non dovrebbero aspettarsi che la crescita del prezzo delle azioni a questo ritmo sia sostenibile. La sua crescita storica del prezzo delle azioni negli ultimi 10 anni è stata al massimo modesta fino allo scorso anno. Il vero fascino di Agree Realty è la sua storia di aumenti dei dividendi, che è dove risiede il vero potere di sovralimentare il tuo portafoglio. Il REIT ha aumentato i pagamenti dei dividendi per 12 anni consecutivi e ha un’ampia copertura per il suo dividendo. Suo rapporto di pagamento, che spesso viene utilizzato come indicatore di rialzi futuri o di rischio di taglio, è del 75%. Questo è ben all’interno della gamma normale per un REIT. Data la sua pipeline di accordi immobiliari, credo che la società dovrebbe vedere una crescita sana dei suoi fondi operativi (FFO) che le consentiranno di continuare ad aumentare i pagamenti dei dividendi.
Per mostrarti davvero quanto può essere potente, un investimento di $ 1.000 nel titolo nel 2013 sarebbe cresciuto fino a superare i $ 4.000 oggi e ogni azione posseduta pagherebbe $ 2,88 di reddito passivo all’anno. Potrebbe non sembrare molto rispetto ad altri titoli ad alta crescita, ma oggi equivarrebbe a un rendimento da dividendo altissimo del 10%. Se la crescita e l’affidabilità sono ciò che cerchi, Agree Realty è uno stock fantastico per potenziare il tuo portafoglio.
Liz Brumer-Smith non detiene alcuna posizione in nessuno dei titoli citati. The Motley Fool non ha alcuna posizione in nessuno dei titoli menzionati. Il Motley Fool ha un politica di divulgazione.
