I magazzini sono stati tra le proprietà più in voga nel settore immobiliare negli ultimi anni. Le aziende hanno avuto un appetito vorace per lo spazio di magazzino, alimentato dalle crescenti vendite di e-commerce e dalle sfide della catena di fornitura. Ciò ha portato i posti sfitti a minimi storici, alimentando al tempo stesso una crescita prodigiosa degli affitti.
Prologis (PLD 1,26%) è stato uno dei principali beneficiari di questa ripresa. Il REIT industriale è cresciuta a un ritmo torrido catturando affitti più elevati ed espandendo il proprio portafoglio. L’azienda vede una crescita maggiore nonostante le sue aspettative che sperimenteremo un modesto recessione quest’anno.
I venti favorevoli della domanda rimangono forti
Il CFO di Prologis Tim Arndt ha delineato le prospettive dell’azienda per il 2023 sul suo teleconferenza del quarto trimestre. Egli ha osservato che la società “era eccezionale risultati” (in quel periodo) nonostante i difficili venti contrari dei mercati dei capitali e il contesto economico generale. Dopo aver discusso di quei numeri, ha rivolto la sua attenzione a ciò che lo attendeva.
Il CFO ha dichiarato: “Per quanto riguarda i nostri mercati e l’attività di leasing, la linea di fondo è che le condizioni rimangono buone, e c’è poco che vediamo nei nostri risultati o metriche proprietarie che indicano un rallentamento significativo. Vediamo una normalizzazione della domanda” da il boom guidato dalla pandemia che ha vissuto negli ultimi anni.
Discutendo le prospettive per il 2023, ha continuato: “Mentre le nostre previsioni macro presumono una recessione moderata, che potrebbe mettere ostacoli alla domanda, la nostra attività è guidata da forze secolari e da una pianificazione a lungo termine da parte dei nostri clienti che dovrebbero limitare l’impatto, a meno che tale la recessione diventa significativa e prolungata”.
L’azienda si aspetta che i posti vacanti nei suoi mercati aumentino man mano che i nuovi sviluppi del magazzino entrano in linea. Tuttavia, prevede che l’occupazione rimarrà forte poiché le forniture rimangono relativamente limitate a fronte di una continua crescita della domanda sana. Arndt ha affermato: “Mettendo insieme questo sentimento con le nostre prospettive sulla domanda e l’offerta, le nostre previsioni sugli affitti del ’23 prevedono una crescita di circa il 10% negli Stati Uniti e del 9% a livello globale”.
Sebbene sia in calo rispetto alla crescita del 28% degli affitti che la società ha registrato lo scorso anno, è ancora ben al di sopra della media storica. Inoltre, il CFO ha notato che è prudente sulla previsione della crescita degli affitti e vede questo come un comodo punto di partenza nell’attuale contesto macroeconomico.
Aggiungendo al suo divario già considerevole
Prologis non ha bisogno di affitti per crescere quest’anno. A causa della natura a lungo termine dei suoi contratti di locazione, la società non ha ancora colto tutti i vantaggi del significativo aumento degli affitti derivante dalla pandemia. Il REIT stima che il divario tra il canone medio sui contratti di locazione esistenti e gli affitti di mercato (noto come mark-to-market) fosse del 62% alla fine del terzo trimestre. Ciò rappresenta $ 2,4 miliardi di potenziale di reddito operativo netto (NOI) incrementale quando tali contratti di locazione scadono e cattura i tassi di mercato. Per questo motivo, l’azienda stima di poter aumentare il NOI dello stesso negozio dall’8% al 10% all’anno per diversi anni senza un’ulteriore crescita degli affitti.
Tuttavia, con gli affitti previsti in aumento del 9% nonostante la minaccia di una recessione, tale divario si allargherà ulteriormente. Il CFO ha dichiarato: “Riteniamo che il nostro mark-to-market di locazione sarà sostenuto o addirittura aumenterà oltre il 23 e terminerà l’anno tra il 65% e il 70% e fornirà visibilità a un NOI incrementale di $ 2,9 miliardi dopo gli oltre $ 300 milioni che verranno realizzati nel corso di quest’anno”. Ciò posiziona l’azienda per una forte crescita di NOI nei prossimi anni.
Quest’anno, la società prevede che il suo NOI in contanti nello stesso negozio crescerà dall’8,5% al 9,5%. Aggiungi la crescita da progetti di sviluppo e acquisizioni e Prologis vede il suo FFO per azione in aumento di circa il 9,5% nel 2023. Questo è un forte tasso di crescita per un REIT.
La società potrebbe continuare a fornire un tasso di crescita leader nei prossimi anni, data la sua crescita del NOI incorporata dagli affitti mark-to-market e la vasta banca fondiaria per supportare ulteriori sviluppi.
Crescita resistente alla recessione
Sebbene la domanda di spazi di magazzino si sia normalizzata rispetto al boom causato dalla pandemia, rimane robusta. Per questo motivo, Prologis prevede che quest’anno gli affitti continueranno ad aumentare nonostante la recessione e l’aumento delle forniture. Ciò si aggiunge al suo potenziale di crescita a lungo termine. Questi fattori lo rendono un ottimo titolo di crescita da acquistare tra le preoccupazioni macroeconomiche, dal momento che una recessione non avrà molto impatto sulla sua espansione.
Matteo Di Lallo ha posizioni in Prologis. The Motley Fool ha posizioni e raccomanda Prologis. Il Motley Fool ha un politica di divulgazione.
