I crediti deteriorati (non-performing loans o Npl) sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto.
Sono diventati la nuova moda dell’investimento. Gli Npl immobiliari sono per la maggior parte dei casi costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti. Per le banche sono “Crediti non performanti” ovvero NPL. Le banche per liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite ascritte al passivo derivanti dai crediti insoluti cercano i cederli creando anche occasioni interessanti per chi vuole investire perché rappresentano una enorme opportunità di investimento immobiliare in questo momento storico.
Per la pandemia e per la guerra l’economia globale ha subito ingenti perdite e non tutti i debitori riescono a rispettare gli impegni presi con le banche.Si stanno generando per chi opera con gli NPL diverse opportunità di investimento.
Il 2023 sarà l’anno rilevante di immobili all’asta. Per gli investitori immobiliari NPL rappresentano un’opportunità unica per accedere a questi immobili prima che vadano all’asta e per evitare quindi l’intero sistema delle aste immobiliari.
Per quanto questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con gli NPL. Quando si compra un Npl si compra un credito è alquanto complicato: occorre acquistarlo prima della procedura di pignoramento avanzata per ricorrere alla trattativa saldo e stralcio. La strategia di investimento immobiliare si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari (NPL), che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo all’uopo autorizzata dalla Banca D’Italia.
Una volta acquistati tali crediti (NPL) si può optare per:
Aspettare la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di in asta di un acquirente terzo.
Fare domanda per l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 cpc, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.
Il mercato degli NPL è interessnate in questo periodo a causa della stretta della Bce sulle banche italiane, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti “e costringendole a “cartolarizzare” ovvero a vendere a prezzi per loro svantaggiosi.
Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla Cartolarizzazione delle Sofferenze) , uno strumento che il Tesoro mette a disposizione degli operatori del credito e della finanza per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread ovvero la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.
Il mercato delle aste è cambiato, ora non interessa solo i professionisti ma anche gli investitori. I nuovi interessanti agli NPL sono i privati che vogliono acquistare la loro prima casa, sono i piccoli investitori occasionali che vogliono generare utili ed affollano le Aste giudiziarie, contribuendo all’aumento del prezzo medio di aggiudicazione.
In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati.
La cosiddetta “democratizzazione degli investimenti immobiliari” per la quale chiunque con 500 euro, attraverso la formula del Crowfunding, possa ritenersi a pieno titolo “Investitore Immobiliare” ha condotto allo scenario che ha spinto gli NPL a diventare la formula attualmente di Moda nel campo degli investimenti immobiliari.
