I gestori di prestiti vengono sbattuti dalle richieste dei proprietari di case per ritardare i pagamenti mensili dei mutui poiché il coronavirus impone milioni di persone senza lavoro. Eppure uno dei migliori regolatori del settore nega con veemenza che quei servicer abbiano bisogno di aiuto.
I principali leader del settore stanno reagendo in una crescente guerra di parole che potrebbe avere un ampio raggio impatto sul mercato immobiliare della nazione.
La scorsa settimana, Mark Calabria, direttore della Federal Housing Finance Agency, che sovrintende a Fannie Mae e Freddie Mac, ha dichiarato in un’intervista su CNBC che una struttura di liquidità per i servicers potrebbe essere necessaria dopo alcuni mesi – ma non ora.
Il disegno di legge per il coronavirus, che il presidente Donald Trump ha firmato marzo , cerca di limitare il danno economico di COVID – 19. Include un mandato che consente a tutti i mutuatari con mutui garantiti dal governo – circa 62% di tutti i mutui a primo vincolo secondo l’Istituto Urbano – di poter ritardare almeno 90 giorni di pagamenti mensili e fino a un anno.
I gestori di mutui, che riscuotono i pagamenti mensili dei debitori, sono ancora tenuti a pagare gli obbligazionisti su tali prestiti, indipendentemente dal fatto che i mutuatari paghino o meno. Secondo la Calabria, entro la fine di maggio potrebbero esserci 2 milioni di debitori che mancano i pagamenti. Ma le richieste di tolleranza hanno già superato i 2 milioni, secondo un rapporto pubblicato martedì dalla Mortgage Bankers Association. I server dicono che hanno un disperato bisogno di aiuto per effettuare quei pagamenti.
La Calabria ora sta dicendo che i server non avranno bisogno aiuto per almeno un anno. Martedì ha dichiarato al Wall Street Journal di non aver visto prove che suggeriscano una crisi sistemica per i servitori non bancari. Ha chiamato la preoccupazione del settore “spin”.
La Mortgage Bankers Association ha immediatamente contestato i commenti della Calabria.
“Le recenti dichiarazioni del direttore dell’FHFA inviano un messaggio preoccupante ai mutuatari, ai finanziatori e al mercato dei mutui”, ha dichiarato Bob Broeksmit, presidente e CEO del gruppo, in una dichiarazione martedì sera tardi. “Dato che Fannie Mae e Freddie Mac alla fine rimborseranno i servitori di mutui ipotecari per i pagamenti che devono avanzare durante la tolleranza, il direttore Calabria dovrebbe sostenere la creazione di una struttura di liquidità presso la Fed per garantire la stabilità del mercato finanziario delle abitazioni.”
Un meccanismo di liquidità dovrebbe essere istituito dalla Federal Reserve e sostenuto dal Ministero del Tesoro statunitense, non da Fannie e Freddie. Né la Fed né il Tesoro hanno bisogno del permesso della Calabria per farlo. La Calabria, tuttavia, è la voce più potente della questione ed è membro votante del Consiglio di controllo della stabilità finanziaria. Potrebbe avere un’influenza notevole su qualsiasi decisione della Fed e del Ministero del Tesoro.
In una svolta sorprendente, la Calabria suggerì che Fannie e Freddie potessero semplicemente trasferire i diritti di servizio dai servitori in difficoltà e dare loro diritti di altre entità, ovvero i più grandi servitori non bancari o le banche stesse. I finanziatori e i servitori non bancari hanno assunto gran parte del mercato dei mutui dopo la crisi dei subprime, quando le banche si sono ritirate dai prestiti ipotecari.
“Crediamo a questo punto, dato il numero su assorbimento della tolleranza, abbiamo visto che possiamo trasferire l’assistenza in un modo che non sia troppo dirompente “, ha detto la Calabria martedì in un’intervista a HousingWire.
Broeksmit non è d’accordo,” Milioni di americani sono ben serviti dalla loro banca ipotecaria indipendente locale, dalla banca della comunità o dall’unione creditizia, e molti hanno scelto di ottenere il loro mutuo da quegli istituti per quel preciso motivo. “
Ginnie Mae, che è la controparte di Fannie e Freddie per i prestiti FHA e Veterans Administration, ha appena annunciato l’apertura di una struttura di liquidità per i gestori dei suoi prestiti.
“Proprietà e il servizio di assistenza [mortgage servicing rights] è una proposta ad alta intensità di capitale e più vie esistono per consentire al capitale privato di fluire nel sistema a condizioni vantaggiose, più diventa facile soddisfare le nostre esigenze emissione di portare capitale globale nel mercato immobiliare statunitense, riducendo al minimo i rischi per il contribuente “, ha dichiarato Seth Appleton, vicepresidente esecutivo principale di Ginnie Mae, in un comunicato.
La Calabria ha difeso la sua posizione, indicando gli ultimi numeri dell’MBA, che mostrano che poco meno del 2% dei mutuatari con prestiti Fannie e Freddie erano in stato di tolleranza fino al 1 ° aprile. Esperti ed economisti del settore, tuttavia, stimano che la quota aumenterà molto di più. Alcuni dicono fino al 25% dei prestiti di Fannie e Freddie.
In un caso di base scenario calcolato da Urban Institute, 12% dei mutuatari sarebbe in stato di tolleranza per sei mesi con un costo per i servitori di $ 33 miliardi. Lo scenario peggiore raddoppia questi numeri. La maggior parte dei gestori di mutui è non bancaria, il che significa che non hanno vicino alle riserve di liquidità delle grandi banche.
La Calabria ha anche detto a HousingWire che Fannie e Freddie potrebbero dover spostare assistenza ipotecaria a società più grandi se i piccoli operatori non hanno i soldi per gestire tutte le tolleranze.
Gli osservatori del settore erano preoccupati dai suoi commenti.
“Riteniamo che questa intervista sia controproducente per gli sforzi volti a stabilizzare l’economia e la finanza immobiliare”, ha scritto Jaret Seiberg, analista dei servizi finanziari e delle politiche abitative del Cowen Washington Research Group. “Aumenterà solo le preoccupazioni sulla stabilità dei gestori e ridurrà la volontà dei finanziatori di originare mutui, compresi i rifinanziamenti. Non vediamo come ciò sia nel migliore interesse del pubblico.”
Articolo originale di CNBC
