I dati economici che circondano il mercato immobiliare sono stati deludenti ultimamente. Gli inizi di nuove case sono in calo, le vendite sono scarse e il volume dei mutui è crollato. Sebbene queste tendenze siano state una cattiva notizia per i fondi comuni di investimento immobiliare ipotecario (REIT) e i promotori di mutui, cosa significano per i REIT in affitto unifamiliari come Invito Case (INVH -1,30%)?
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Gli Stati Uniti sono in una recessione immobiliare
Il mercato immobiliare è già in recessione e lo è dalla piena estate, secondo l’Associazione nazionale dei costruttori di case, che pubblica il Indice del mercato immobiliare con Wells Fargo. Questa recessione potrebbe essere stata innescata dalla combinazione di tassi di interesse in aumento e prezzi delle case elevati. All’inizio della pandemia di COVID-19, gran parte degli acquirenti di case erano persone che cercavano di trasferirsi da città densamente popolate, il che ha portato a un mercato rialzista delle abitazioni in altri mercati, specialmente negli stati del sud-ovest e delle montagne.
Nel 2022 quella festa si è conclusa altrettanto bene inflazione divenne la storia economica dominante. I prezzi delle materie prime sono aumentati vertiginosamente e la scarsa manodopera qualificata è diventata ancora più costosa. La Federal Reserve ha risposto alzando ripetutamente il benchmark Tasso di fondi federali a un ritmo che non usava dall’inizio degli anni ’80. Ciò ha fatto salire anche i tassi di interesse dei mutui, il che ha lasciato le case inaccessibili per molti aspiranti acquirenti. Le vendite di case sono crollate.
Il numero di case in vendita è estremamente limitato
Nel suo ultimo rapporto sulle vendite di case esistenti, la National Association of Realtors ha dichiarato che alla fine di novembre c’erano 1,14 milioni di case in vendita. Ciò equivaleva a una fornitura di 3,3 mesi al tasso di vendita delle case, ben al di sotto del normale. Le vendite di case esistenti sono scese a un tasso annualizzato destagionalizzato di 4,09 milioni, con un calo del 35,4% rispetto a un anno fa.
Invitation Homes possiede e affitta più di 80.000 case unifamiliari in 16 mercati, principalmente nel sud-ovest, nel sud-est e in Florida. Le aree statistiche metropolitane in cui opera hanno registrato alcuni dei più drammatici apprezzamenti dei prezzi delle case negli ultimi anni. Invitation Homes si concentra su mercati con una forte crescita occupazionale, elevate barriere all’ingresso e un elevato potenziale di crescita degli affitti.
Anche se i prezzi delle case smettessero di crescere, l’inflazione degli affitti continuerà ancora per un po’
Come regola generale, l’inflazione degli affitti tende a ritardare l’inflazione dei prezzi delle case. Questo perché gli affitti generalmente vengono ripristinati ogni 12 mesi e, di solito, i proprietari non aumentano gli affitti al livello di mercato completo per i loro inquilini esistenti. Invece, il contratto di locazione per una proprietà o un’unità verrà reimpostato al nuovo livello di mercato quando un inquilino se ne va.
Secondo uno studio degli analisti di CME Group, l’inflazione degli affitti tende a ritardare l’inflazione dei prezzi delle case di 21 mesi. Quindi, anche se i prezzi delle case smetteranno di salire in alcuni dei mercati di Invitation, gli affitti continueranno a salire per un anno o due. Mentre i mercati della California si stanno raffreddando, la Florida rimane forte. Permane una carenza di alloggi negli Stati Uniti e i tassi di affitto vacanti sono attualmente ai minimi di 40 anni.
Tasso di posti vacanti negli Stati Uniti dati da Grafici Y.
La crisi dell’accessibilità economica va anche a vantaggio di Invitation. Molti potenziali acquirenti di case per la prima volta sono stati effettivamente esclusi dal mercato per ora. Ciò rende le offerte di affitto di Invitation (case unifamiliari unifamiliari) una seconda opzione più allettante fino a quando gli aumenti salariali, i tassi ipotecari in calo e le correzioni dei prezzi delle case non aiuteranno a riportare in linea la proprietà di una casa a prezzi accessibili.
La crescita degli affitti è ancora robusta
Nonostante l’indebolimento dei mercati immobiliari, il tasso di occupazione di Invitation rimane forte. Alla fine di settembre, l’occupazione nello stesso negozio si attestava al 97,5%, in calo di circa 60 punti base rispetto a un anno fa, ma ancora piuttosto forte. La crescita del nuovo contratto di locazione nello stesso negozio è stata del 15,6% su base annua, mentre la crescita del contratto di locazione per il rinnovo è stata del 10,2%. Pertanto, mentre i prezzi degli immobili si sono ampiamente stabilizzati nel terzo trimestre, la crescita delle locazioni è stata dell’11,6% su base mista.
Le azioni di Invitation Homes sono state vendute dopo la pubblicazione del rapporto del terzo trimestre, poiché la direzione ha rivisto al ribasso la sua guida. La crescita degli affitti nello stesso negozio dovrebbe diminuire tra l’8,75% e il 9,25%. Invitation ora prevede che i suoi fondi rettificati per l’intero anno dalle operazioni (AFFO) per azione atterreranno tra $ 1,38 e $ 1,42. Sulla base di ciò, il titolo è scambiato a un multiplo di circa 21,2 volte l’AFFO previsto per il 2022 per azione. E il suo dividendo all’attuale prezzo delle azioni rende il 3%. L’invito non sarà completamente inalterato dalla recessione immobiliare. Tuttavia, i REIT in affitto unifamiliari funzioneranno meglio della maggior parte nello spazio abitativo.
Brent Nyitray, CFA non detiene alcuna posizione in nessuno dei titoli citati. The Motley Fool ha posizioni in e raccomanda Invitation Homes. Il Motley Fool ha un politica di divulgazione.
