Charles Dickens avrebbe potuto descrivere Prologis‘ (PLD -0,15%) anno in cui ha scritto che “è stato il migliore dei tempi, è stato il peggiore dei tempi”. Questo perché, da un lato, il magazziniere sta vivendo un anno record. La domanda di spazi per magazzini è stata quasi insaziabile, facendo salire alle stelle i canoni di locazione e precipitando i posti vacanti. Tuttavia, è stato il periodo peggiore per gli investitori, dato che il titolo ha perso un terzo del suo valore.
Ecco uno sguardo al motivo per cui il titolo ha perso così tanto terreno quest’anno e se può rimbalzare nel 2023.
Titoli pesanti
Le azioni Prologis hanno iniziato la loro picchiata a fine aprile. Il colpevole era Amazzonia‘S (AMZN -3,35%) relazione del primo trimestre, in cui il gigante dell’e-commerce ha proclamato di avere più spazio di magazzino del necessario. L’azienda si era espansa eccessivamente durante la pandemia, aumentando l’impronta del magazzino di circa il 50%. Con la domanda che iniziava a rallentare, aveva troppa capacità. Ora l’azienda ha iniziato a perdere parte del magazzino in eccesso.
Quella notizia ha fatto venire i brividi agli investitori REIT industriali come Prologis. Questo perché Amazon è uno dei maggiori inquilini del settore (è il primo cliente di Prologis con il 5,2% del suo canone annuo). Inoltre, la sua espansione è stata un catalizzatore chiave che ha guidato la domanda di spazi di magazzino. Con il ritiro, gli investitori temevano che la domanda di spazi per magazzini si sarebbe raffreddata, il che avrebbe avuto un impatto sulla crescita degli affitti e sui livelli di occupazione.
Le azioni di Prologis hanno subito un’altra svendita guidata dai titoli Fedex‘S (FDX -1,71%) rapporto fiscale del primo trimestre a fine settembre. Il gigante della logistica globale stava vivendo un ambiente operativo difficile a causa della riduzione della domanda. Ciò ha portato FedEx a svelare diverse azioni per ridurre i costi, compresi i piani per chiudere diverse strutture.
Essendo il secondo più grande inquilino di Prologis con l’1,5% del suo affitto, le notizie di FedEx hanno esercitato un’ulteriore pressione al ribasso sul prezzo delle azioni. Ha causato maggiore preoccupazione per il fatto che la domanda di spazio di magazzino potrebbe diminuire, con un impatto negativo sui tassi di noleggio e sui livelli di occupazione.
I risultati operativi di Prologis raccontano una storia diversa
Nonostante questi titoli negativi, Prologis sta vivendo un anno eccellente. Il colosso globale dei magazzini ha registrato risultati record nel terzo trimestre in ottobre, dimostrando la continua forza della sua attività. L’occupazione è rimasta elevata al 97,7%, mentre i tassi di locazione sui nuovi contratti di locazione firmati nel periodo erano del 59,7% superiori ai tassi precedenti (un massimo storico) sui contratti di locazione in scadenza che coprivano lo stesso spazio. Ciò ha determinato una crescita record del reddito operativo netto (NOI) in contanti nello stesso negozio del 9,3% nel periodo. Mentre Amazon e FedEx hanno ritirato il leasing, altre società hanno più che colmato le lacune.
Poiché Prologis deve ancora cogliere appieno l’impatto dell’aumento dei canoni di locazione a causa della natura a lungo termine dei suoi contratti di locazione, l’azienda ha una significativa crescita del NOI incorporata man mano che i contratti di locazione precedenti scadono e rivalutano gli attuali canoni di mercato. La società attualmente stima che ci sia un divario del 62% tra i tassi di mercato e gli affitti esistenti. Di conseguenza, Prologis prevede che il suo NOI nello stesso negozio crescerà a un tasso annuo compreso tra l’8% e il 10% per i prossimi anni man mano che i contratti di locazione scadono e ne firma di nuovi a canoni più elevati. Tale previsione non presuppone un ulteriore aumento degli affitti di mercato, il che sembra improbabile poiché la domanda rimane solida e le forniture limitate.
Inoltre, la società ha approfittato dei titoli negativi per entrare e acquisire il suo più grande rivale, Duke Realty, per $ 26 miliardi. Quell’affare accrescerà immediatamente il suo nucleo fondi dalle operazioni (FFO) per azione. Inoltre, Prologis prevede di ottenere un significativo valore aggiunto dalla combinazione attraverso risparmi sui costi di capitale, reddito di prima necessitàe altri fattori.
L’azienda ha anche una significativa pipeline di sviluppo in corso. Ha oltre $ 4 miliardi di progetti che dovrebbe completare a partire dal prossimo anno e ha già pre-affittato il 46% di questo spazio. Questi sviluppi forniranno un reddito incrementale con l’inizio dei contratti di locazione.
Mettendo tutto insieme, Prologis è in una posizione eccellente per far crescere il suo FFO principale per azione a un tasso superiore alla media nel 2023 e oltre. Ciò dovrebbe consentire all’azienda di continuare il suo track record di fornire tassi di crescita leader. Negli ultimi cinque anni, Prologis ha aumentato il suo FFO principale a un tasso annuo composto dell’11%, aumentando il suo dividendo a un ritmo annuo del 12%.
Se i titoli cambiano, le azioni Prologis dovrebbero riprendersi
Prologis continua a essere vittima di titoli negativi, che potrebbero continuare l’anno prossimo in caso di recessione economica. Ciò potrebbe esercitare ancora più pressione sul titolo.
Tuttavia, l’attività sottostante di Prologis dovrebbe continuare a registrare buoni risultati grazie ai suoi catalizzatori di crescita. È probabile che il titolo si riprenda bruscamente non appena i titoli inizieranno a tornare positivi. Nel frattempo, gli investitori possono raccogliere azioni di questo titolo inarrestabile a una valutazione inferiore e un rendimento da dividendi più elevato, posizionandosi per capitalizzare il suo eventuale rimbalzo.
John Mackey, CEO di Whole Foods Market, una sussidiaria di Amazon, è membro del consiglio di amministrazione di The Motley Fool. Matteo Di Lallo ha posizioni in Amazon.com, FedEx e Prologis. The Motley Fool ha posizioni e raccomanda Amazon.com, FedEx e Prologis. Il Motley Fool ha un politica di divulgazione.
