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Quando si effettua una compravendita immobiliare, in sede di contratto preliminare o compromesso il compratore versa un anticipo di denaro al venditore sotto forma di caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto. Le tre tipologie contrattuali si assomigliano ma non sono la stessa cosa. Anzi, presentano delle differenze che è molto importante conoscere per sapere come muoversi qualora qualcosa vada storto. Di seguito vediamo in cosa consistono tali formule e quali sono gli elementi che le distinguono.
Caparra confirmatoria: cos’è
La caparra confirmatoria è una somma di denaro che viene versata dall’acquirente dell’immobile a garanzia degli impegni presi. Ad esempio, Tizio e Caio stipulano un contratto preliminare di compravendita immobiliare con cui il primo acquisterà a rogito dopo 6 mesi una casa per abitazione del valore di 100 mila euro. Nel contratto è previsto che in sede di compromesso Tizio verserà la somma di 5 mila euro come caparra confirmatoria. Quando verrà effettuato il rogito presso il notaio, il compratore salderà con il rimanente importo di 95 mila euro.
Perché si versa la caparra? Questa rappresenta una garanzia per il venditore che, nel caso in cui l’acquirente rinunci all’acquisto, può trattenere quanto corrisposto. Nel caso in cui sia il venditore a non voler più finalizzare il contratto di compravendita, dovrà restituire all’offerente il doppio della caparra ricevuta. Quindi, nell’esempio, Caio verserà a Tizio la somma di 10 mila euro.
Caparra penitenziale: cos’è
La caparra penitenziale è una “penalità” che viene sostenuta nel caso in cui si voglia recedere da un contratto già concluso. È molto comune la presenza nei contratti per l’esecuzione di opere, come per esempio le ristrutturazioni. In questo caso, dopo la conclusione dell’accordo, se una delle parti vuole recedere unilateralmente dal contratto, deve pagare la caparra. Anche in questo caso, se a recedere è la parte acquirente, quella che versa la caparra, il venditore potrà trattenere la somma. Viceversa, se è il venditore a recedere, dovrà restituire il doppio di quanto ricevuto.
Che cos’è l’acconto
L’acconto di prezzo è semplicemente un anticipo sul prezzo di vendita che l’acquirente dà al venditore. Non rappresenta alcuna obbligazione contrattuale ma è solo una indicazione di volontà dell’acquirente di voler portare a termine l’acquisto. Nel caso in cui quest’ultimo non avvenga l’acconto dovrà essere restituito dal venditore al compratore.
Caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto: che differenza c’è?
Come abbiamo visto, tutte e tre le modalità di versamento implicano un esborso anticipato di denaro da parte del compratore prima della firma definitiva del contratto. Tuttavia, le conseguenze che ne derivano dall’adottare una forma piuttosto che un’altra sono differenti. Nel caso della caparra confirmatoria, se una delle due parti non adempie il denaro viene restituito nei modi visti sopra, ma ciò non libera il contraente inadempiente.
La controparte, infatti, può rivolgersi al giudice per chiedere l’adempimento di quanto pattuito e/o un risarcimento del danno. Quindi, supponendo che Tizio dopo aver versato a Caio la somma di 5 mila euro a modo di caparra confirmatoria decida di non acquistare l’immobile, Caio non solo potrà trattenere la caparra ma anche citare in giudizio Tizio chiedendo l’esecuzione del contratto o un risarcimento.
La caparra penitenziale invece libera le parti, proprio perché ha la funzione risarcitoria verso l’altro contraente qualora si decida di recedere dal contratto. In sostanza, se Tizio non vuole più concludere, Caio ha già ricevuto il risarcimento e non potrà pretendere altro.
L’acconto infine deve essere restituito in caso di mancata conclusione dell’operazione – e in questo diverge da ogni forma
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