Fonte immagine: The Motley Fool.
Proprietà di Highwoods (CIAO -0,50%)
Chiamata sugli utili del quarto trimestre 2022
08 febbraio 2023, 11:00 ET
Contenuti:
- Osservazioni preparate
- Domande e risposte
- Chiama i partecipanti
Osservazioni preparate:
Operatore
Buongiorno e benvenuti all’appello per i guadagni di Highwoods Properties. [Operator instructions] Come promemoria, questa conferenza viene registrata oggi, mercoledì 8 febbraio 2023. Vorrei ora affidare la conferenza a Hannah True. Per favore prosegui.
Anna Vero — Relazioni con gli investitori
Grazie, operatore. E buongiorno a tutti. Insieme a me durante la chiamata questa mattina ci sono Ted Klinck, il nostro amministratore delegato; Brian Leary, il nostro direttore operativo; e Brendan Maiorana, il nostro chief financial officer. Per tua comodità, le osservazioni preparate per oggi sono state pubblicate sul web.
Se non hai ricevuto il comunicato sugli utili di ieri o il supplemento, sono entrambi disponibili nella sezione investitori del nostro sito web all’indirizzo highwoods.com. Nella chiamata di oggi, la nostra revisione includerà misure non GAAP come FFO, NOI ed EBITDAre. Il rilascio e il supplemento includono una riconciliazione di queste misure non GAAP con le misure finanziarie GAAP più direttamente comparabili. Le dichiarazioni previsionali rese durante la chiamata odierna sono soggette a rischi e incertezze.
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Questi rischi e incertezze sono ampiamente discussi nei nostri comunicati stampa e nei nostri documenti SEC. Come sapete, gli eventi ei risultati effettivi possono differire materialmente da queste dichiarazioni previsionali e la società non si assume l’obbligo di aggiornare alcuna dichiarazione previsionale. Detto questo, passerò la chiamata a Ted.
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Grazie, Anna. Buongiorno a tutti. Abbiamo chiuso bene un anno positivo per Highwoods. Nel quarto trimestre, abbiamo goduto di un solido leasing sia in termini di volume che di economia; ha acquisito una proprietà di prim’ordine a Uptown Dallas; messo in servizio il nostro sviluppo di grande successo nel Midtown West a Tampa; ha annunciato Midtown East, il nostro secondo sviluppo a Midtown Tampa; e ha fornito un forte FFO di $ 0,96 per azione.
Il nostro solido leasing durante il quarto trimestre è in qualche modo in contraddizione con il più ampio contesto macro, con tassi di interesse in forte aumento, disponibilità di capitale limitata e timori diffusi di una recessione imminente. Continuiamo a credere che, per essere resiliente, il nostro portafoglio debba essere diversificato e non dipendere eccessivamente da un singolo cliente, mercato, sottomercato, settore o dimensione del contratto di locazione. Questa diversificazione è una componente fondamentale del nostro obiettivo da tempo dichiarato, semplice e diretto di generare rendimenti interessanti e sostenibili a lungo termine. Il nostro mercato più grande, Raleigh, rappresenta meno del 22% dei ricavi.
Il nostro più grande cliente, Bank of America, è inferiore al 4%. I nostri primi 20 clienti rappresentano meno del 30%. La nostra più grande industria, la categoria dei servizi professionali, scientifici e tecnici altamente diversificati, è inferiore al 30%. E la nostra dimensione media del contratto di locazione è inferiore a 15.000 piedi quadrati.
Riteniamo che questa diversificazione mirata, il nostro portafoglio di alta qualità e la continua forte crescita della popolazione e dell’occupazione nei nostri mercati abbiano guidato il nostro forte leasing dall’inizio della pandemia, anche durante lo scorso anno. Nel 2022, abbiamo firmato 1,5 milioni di piedi quadrati di nuovi contratti di locazione, il massimo in qualsiasi anno dal 2014. Abbiamo chiuso l’anno con una nota positiva con 337.000 piedi quadrati di nuovi leasing e 924.000 piedi quadrati di leasing totale di seconda generazione. Nel quarto trimestre, abbiamo firmato 28 espansioni, quasi la metà del nostro numero di rinnovi, con espansioni che superano le contrazioni di un rapporto di 3,5 a 1,0, pari a 81.000 piedi quadrati di espansioni nette.
Inoltre, abbiamo firmato un rinnovo di 312.000 piedi quadrati in una proprietà JV 50-50 a Richmond. Questo rinnovo riguardava il 100% dello spazio precedente del cliente con un roll-up di affitti in contanti e TI limitati. Come promemoria, il leasing JV non è incluso nelle nostre statistiche complessive sul leasing. Mentre ci spostiamo nel 2023, la nostra occupazione e la stessa NOI in contanti della proprietà saranno influenzate negativamente dal trasloco di 263.000 piedi quadrati da parte di Tivity nel Cool Springs BBD di Nashville alla fine di questo mese, uno spazio che abbiamo già sostanzialmente arretrato.
L’inizio del contratto di locazione del cliente di recupero non è previsto fino all’inizio del 2024. Come è nostra prassi, non rimuoviamo gli edifici in servizio dal nostro stesso pool di proprietà. Oltre ai nostri solidi sforzi di leasing nel 2022, siamo anche soddisfatti della nostra attività di investimento durante l’anno. Abbiamo acquisito 400 milioni di dollari di attività best-in-class a Charlotte e Dallas, entrambe con un significativo potenziale di crescita a lungo termine.
Abbiamo messo in servizio circa 100 milioni di dollari di sviluppo in leasing al 99%. Abbiamo annunciato oltre $ 400 milioni di sviluppo a Dallas, Atlanta, Tampa e Charlotte. E abbiamo venduto 133 milioni di dollari di terreni ed edifici non strategici. Questo volume di lavoro, combinato con il nostro portafoglio di uffici di alta qualità nei BBD più forti in tutta la Sun Belt, ci fornisce gli elementi costitutivi di cui abbiamo bisogno per generare un’ulteriore crescita a lungo termine.
Passando ai nostri risultati. Abbiamo consegnato FFO di $ 0,96 per azione nel quarto trimestre. Il nostro FFO per l’intero anno è stato di $ 4,03 per azione, inclusi $ 0,13 di guadagni netti dalla vendita di terreni. Escludendo i guadagni dalla vendita di terreni, il nostro FFO per l’intero anno è stato di $ 3,90 per azione, $ 0,06 al di sopra del punto medio della nostra previsione iniziale per il 2022, anche con il forte aumento imprevisto dei tassi di interesse.
Passando agli investimenti. Nel quarto trimestre, abbiamo ampliato la nostra presenza nel dinamico mercato di Dallas collaborando ancora una volta con il tiratore scelto locale Granite Properties, questa volta per acquisire McKinney & Olive a Uptown Dallas in una JV 50-50 per un investimento totale di $ 197 milioni in nostra quota . McKinney & Olive è un edificio a destinazione mista con circa 500.000 piedi quadrati di uffici e 50.000 piedi quadrati di negozi. L’edificio è ben locato con clienti in crescita e canoni medi stimati inferiori del 35% rispetto al mercato.
Questo investimento, con un prezzo inferiore al costo di sostituzione, offre una combinazione unica di un interessante rendimento del flusso di cassa in entrata con l’opportunità di ottenere rendimenti simili allo sviluppo man mano che aumentiamo gli affitti sul mercato. Inoltre, questo edificio è a soli quattro isolati dal nostro sviluppo 23Springs, offrendo ampie opportunità di locazione e sinergie operative con quelli che crediamo saranno due dei migliori edifici di Uptown. Durante il trimestre, abbiamo anche annunciato lo sviluppo di Midtown East in una JV 50-50. Questo progetto comprenderà 143.000 piedi quadrati nello sviluppo ad uso misto di Midtown Tampa di grande successo.
Il costo totale è stimato in 83 milioni di dollari, di cui la nostra quota è la metà. Questo annuncio segue lo sviluppo del nostro primo ufficio a Midtown Tampa, Midtown West, che abbiamo messo in servizio durante il quarto trimestre, come originariamente programmato, al 97% in affitto. Abbiamo avviato Midtown West su una base completamente specifica alla fine del 2019. E nonostante la pandemia, il progetto è stato affittato con successo a canoni pari o superiori al nostro pro forma originale.
La nostra pipeline di sviluppo di 1,6 milioni di piedi quadrati rappresenta ora un investimento totale di 518 milioni di dollari, a nostra quota, in cinque diversi mercati ed è un pre-affitto combinato del 21%. Tre di questi sviluppi, che rappresentano quasi 800.000 piedi quadrati e 234 milioni di dollari di investimento totale, a nostra quota, dovrebbero essere consegnati nel 2023, ma non si prevede che si stabilizzino fino al 1Q ’25 fino al 1Q ’26. Con l’aumento dei tassi di interesse e la ridotta disponibilità di debito, il mercato delle vendite di investimenti ha subito un rallentamento significativo negli ultimi trimestri. Fortunatamente, il nostro bilancio è in ottima forma, il che ci consente di essere pazienti con i nostri sforzi di disposizione.
Nel lungo periodo, continueremo la nostra strategia di monetizzazione delle proprietà che riteniamo abbiano prospettive di crescita inferiori alla media, un rialzo limitato o un investimento intensivo, e utilizzeremo i proventi per ricostituire la nostra polvere secca e infine riciclare in proprietà a crescita più elevata. Come illustrato nelle nostre prospettive per il 2023, prevediamo di essere un venditore netto quest’anno, sebbene il volume delle cessioni dipenderà dalla stabilizzazione del mercato delle vendite di investimenti per uffici. Il nostro piano è di vendere fino a $ 400 milioni di asset non core quest’anno, mentre riteniamo che le acquisizioni siano improbabili. La nostra previsione FFO iniziale per il 2023 è compresa tra $ 3,66 e $ 3,82 per azione.
A metà, gli interessi passivi saranno significativamente più alti a causa dell’aumento dei tassi e prevediamo anche maggiori spese operative della stessa proprietà. Si prevede che la crescita del NOI in contanti della stessa proprietà sarà piatta nel punto medio, al di sotto della nostra media storica, a causa dell’opex più elevato e dell’occupazione media inferiore, in gran parte a causa del trasloco di Tivity. Mentre la nostra previsione FFO per il 2023 è inferiore ai risultati effettivi del 2022, come promemoria, abbiamo aumentato l’FFO normalizzato per azione ogni anno per 12 anni consecutivi a un tasso medio composto del 4%. Dall’inizio del COVID all’inizio del 2020, abbiamo acquisito 3,2 milioni di piedi quadrati di immobili per uffici di prima classe per un investimento totale di 1,2 miliardi di dollari, consegnato 1,2 milioni di piedi quadrati di sviluppo di uffici altamente affittati per un investimento totale di quasi $ 500 milioni e venduto 6,4 milioni di piedi quadrati di proprietà non core per $ 1 miliardo, aumentando nel contempo l’FFO normalizzato per azione dell’11% e continuando a rafforzare i nostri flussi di cassa.
Con la qualità del nostro portafoglio in continuo miglioramento, ora siamo ancora più resilienti e meglio preparati per la crescita a lungo termine. In conclusione, mentre i nostri BBD ad alta crescita e il portafoglio di alta qualità ricevono la maggior parte dell’attenzione dai nostri azionisti, i nostri compagni di squadra umili, laboriosi e di talento sono quelli che guidano il nostro successo. Vorrei ringraziare tutto il nostro team di Highwoods per il loro continuo impegno e la loro instancabile dedizione alla nostra azienda durante lo scorso anno. È il loro impegno che ci ha posizionato per un successo continuo per molti anni a venire. Brian.
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Grazie, Ted. e buongiorno a tutti. Come accennato da Ted, un ottimo quarto trimestre ha coronato un ottimo 2022 e un ottimo triennio attraversato dalla pandemia che ha visto il team e il portafoglio affrontare ogni sfida e produrre risultati convincenti. Ci siamo appoggiati alla nostra strategia BBD per migliorare i mercati e le risorse adottando un approccio deliberato per diversificare la copertura geografica attraverso i mercati ad alta crescita della Sun Belt, che includono sei dei primi 10 e cinque dei primi sei Stati Uniti
Mercati da tenere d’occhio secondo l’ultimo rapporto sulle tendenze emergenti nel settore immobiliare di PwC/Urban Land Institute. All’interno di questi mercati, i nostri BBD sono sia urbani che suburbani e si sono dimostrati efficaci nell’incontrare i nostri clienti dove preferiscono essere. I luoghi di lavoro suburbani hanno dimostrato di essere opzioni competitive quando si valuta il volo di un individuo e di un’organizzazione verso il calcolo della qualità della vita, come evidenziato dalla più alta occupazione fisica e attività di leasing nel nostro portafoglio e nella Sun Belt. Riteniamo che il più grande fattore determinante affinché un posto di lavoro sia degno del pendolarismo sia l’entità dell’onere del pendolarismo che la dignità deve superare.
Il nostro portafoglio BBD urbano e suburbano offre una varietà di opzioni e servizi per quanto riguarda il pendolarismo e ha attratto una base di clienti in un ampio spettro di settori e dimensioni. I clienti di piccole e medie dimensioni, il nostro pane quotidiano con una dimensione media del cliente inferiore a 15.000 piedi quadrati, sono tornati in modo sproporzionato in ufficio e si stanno espandendo. Questo mix di clienti ha permesso al nostro portafoglio di resistere agli alti e bassi dei cicli precedenti, una pandemia e le evoluzioni nel cosiddetto futuro del lavoro. Anche se il cemento, l’acciaio e il vetro potrebbero non essere i materiali più flessibili, stiamo formalizzando la varietà di opzioni di lavoro flessibile che offriamo sotto il nostro banner Highwoods Commons sulla base del successo che abbiamo avuto fino ad oggi.
Che si tratti di convocare un municipio nei nostri hub per conferenze Spark, ta re occupazione su una delle nostre collezioni di suite dedicate a piano intero, o prenotando una delle nostre ultime sale Zoom che chiamiamo (co)lab, la piattaforma Commons offre ai nostri clienti flessibilità scalabile per quanto riguarda lo spazio e la durata e può essere adattata alle loro esigenze esigenze specifiche. Comprende sia spazi formali che informali, tutti concepiti attorno alla collaborazione, e la piattaforma entra nel 2023 dopo aver consegnato oltre 100 di questi spazi con un nuovo reddito da locazione netto ad esso associato. Questa deliberata diversificazione attraverso una varietà di fattori rende il nostro portafoglio più resiliente. Insieme al nostro approccio alla creazione di esperienze di creazione di luoghi di lavoro avvincenti e competitive, siamo fiduciosi che il portafoglio di Highwoods continuerà a fungere da luogo di scelta per le persone e le organizzazioni migliori e più brillanti.
A tal fine, il nostro team ha concluso l’anno con solidi risultati finanziari e operativi per il quarto trimestre, firmando 924.000 piedi quadrati, comprese 28 espansioni, le espansioni nette più che abbiamo firmato dall’inizio del 2018. Come ha detto Ted, questo non include il rinnovo del 100% della nostra proprietà di JV di 312.000 piedi quadrati a Richmond fino al 2034. Gli affitti effettivi netti per il trimestre sono stati superiori alla nostra media di cinque trimestri e i nostri affitti effettivi netti per l’anno rappresentano un livello record. Sebbene spesso ci si concentri molto sulla liquidità o sugli spread di affitto GAAP, abbiamo a lungo affermato che il nostro obiettivo di leasing è garantire la migliore economia complessiva.
Ad esempio, possiamo scambiare affitti nominali inferiori con TI inferiori o canone gratuito se gli affitti effettivi netti complessivi sono allettanti. Il nostro massimo storico per gli affitti effettivi netti durante l’anno è un forte sostegno alla nostra strategia Sun Belt, BBD e portafoglio diversificato. Approfondimento sulla nostra attività di mercato. A Raleigh, abbiamo firmato 263.000 piedi quadrati e abbiamo chiuso il trimestre occupati al 92% e dove gli affitti di mercato sono cresciuti del 5,1% anno su anno per CBRE.
Il nostro team locale sta assistendo a una buona attività finora quest’anno e prevediamo che ciò continui, guidato dalla crescita dell’occupazione nelle società di servizi professionali e finanziari. In secondo luogo, in termini di volume per il trimestre, Nashville ha firmato 225.000 piedi quadrati e si sta avvicinando al traguardo di Highwoodtizing quasi un milione di piedi quadrati di asset a Brentwood e Cool Springs, i due BBD che hanno raccolto la maggior parte delle attività di leasing per l’intera Nashville mercato nel 2022. La nostra rivisitazione e riposizionamento di queste attività è stata ben accolta, portando al sostanziale riempimento del più grande contratto di locazione del nostro portafoglio nel 2023 a Tivity cinque mesi prima della scadenza. Secondo Cushman & Wakefield, il mercato di Nashville ha registrato un assorbimento netto positivo per il trimestre e un aumento del 4,7% anno su anno dell’affitto di mercato.
Come Ted ha accennato in precedenza, l’occupazione sarà inferiore nel nostro portafoglio di Nashville nel 2023 quando Tivity si libererà e il contratto di locazione del nostro cliente sostitutivo non inizierà fino all’inizio del 2024. Spostandosi più a sud verso Tampa, che guida lo Stato della Florida per New York City trasferimenti di residenti, abbiamo messo in servizio il nostro sviluppo della joint venture Midtown West in affitto al 97% nel trimestre e abbiamo annunciato Midtown East, uno sviluppo a uso misto di 143.000 piedi quadrati che offrirà le viste più alte nel Westshore BBD. Midtown si è affermata come un indirizzo di scelta per le organizzazioni blue-chip che hanno posto come priorità il reclutamento, il mantenimento e il ritorno dei talenti. I nostri mercati più recenti a Charlotte e Dallas sono ottimi esempi di appoggio decisivo alla nostra strategia semplice e diretta e di esecuzione con successo attraverso le relazioni ampie e profonde che abbiamo costruito nel tempo.
Con l’acquisizione fuori mercato di 650 South Tryon a Charlotte, Queen City è ora il quarto maggior contributore di Highwoods a NOI. Con l’acquisizione di dicembre di McKinney & Olive, una torre di 557.000 piedi quadrati, affittata al 99% nel cuore dell’Uptown BBD di Dallas, che è stata la migliore nel mercato per assorbimento annuale e crescita degli affitti per il 2022, siamo sulla buona strada per Dallas contribuire al 6% del NOI pro forma ai nostri profitti dopo il completamento e la stabilizzazione dei nostri due progetti di sviluppo. In conclusione, ogni singolo compagno di squadra di Highwoods rimane concentrato sul rendere il nostro portafoglio diversificato il più adatto a supportare i talenti e degno del pendolarismo possibile. Riteniamo che questo approccio consentirà ai nostri clienti e ai loro team di ottenere insieme ciò che non possono separarsi e, quando lo faremo, creeremo valore per i nostri clienti e, a loro volta, per i nostri azionisti. Ora passerò la chiamata a Brendan.
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Grazie, Brian. Nel quarto trimestre, abbiamo registrato un utile netto di 27,6 milioni di dollari, o 0,26 dollari per azione, e un FFO di 103,1 milioni di dollari, o 0,96 dollari per azione. Nel trimestre non si sono verificate componenti anomale significative. Per l’anno, il nostro FFO di 4,03 dollari per azione si è collocato a metà dell’outlook rivisto al rialzo fornito a ottobre. Questo era di $ 0,19 al di sopra della nostra previsione FFO originale per il 2022.
Escludendo $ 0,13 per azione di guadagni dalla vendita di terreni, al netto delle svalutazioni, l’FFO core nel 2022 è stato di $ 3,90 per azione, ovvero $ 0,06 al di sopra del punto medio della nostra previsione originale. Il rialzo dell’FFO core nel 2022 rispetto al punto medio della nostra previsione iniziale è stato dovuto a quanto segue: $ 0,08 di NOI più elevato, in gran parte guidato da costi operativi inferiori alle previsioni e ricavi da parcheggi più elevati; $ 0,02 da un’attività di disposizione inferiore a quella originariamente pianificata; e $ 0,01 da acquisizioni. Questi elementi si sono combinati per $ 0,11 di rialzo e sono stati parzialmente compensati da $ 0,05 di maggiori interessi passivi attribuibili a tassi superiori alle previsioni sul nostro debito a tasso variabile. Oltre al forte FFO durante l’anno, i nostri flussi di cassa continuano a rafforzarsi.
Anche con quello che riteniamo sia un interessante rendimento da dividendi attuale di oltre il 6,5%, abbiamo avuto una forte copertura nel 2022 con un rapporto di pagamento CAD inferiore al 75%, fornendoci un significativo flusso di cassa trattenuto da reinvestire. Siamo stati propositivi concentrandoci sul rafforzamento dei flussi di cassa. Abbiamo venduto asset che erano inefficienti dal punto di vista del capitale e riciclati in acquisizioni e progetti di sviluppo con maggiori rendimenti del flusso di cassa a lungo termine. Per quantificare questo, dal 2019, il nostro NOI in contanti è aumentato del 16%, o $ 75 milioni, e la nostra spesa in conto capitale, leasing e manutenzione è diminuita dell’8%, o $ 12 milioni, con un conseguente aumento di $ 87 milioni di liquidità generata dal nostro portafoglio e un rapporto tra capex e NOI che è migliorato del 15%, senza alcun aumento significativo della nostra base patrimoniale.
La spesa in conto capitale è spesso irregolare da un trimestre all’altro o da un anno all’altro, ma indipendentemente dalle fluttuazioni a breve termine, la tendenza è chiara. Il nostro portafoglio è diventato più efficiente ei nostri flussi di cassa hanno continuato a rafforzarsi. Il nostro bilancio è in ottima forma. Abbiamo chiuso l’anno con un debito rispetto all’EBITDA pari a 5,9 volte, in aumento rispetto al terzo trimestre a causa dell’acquisizione di McKinney & Olive e dei continui investimenti nella nostra pipeline di sviluppo, ma ancora basso nel complesso.
Disponiamo di ampia liquidità, con oltre 550 milioni di dollari tra la nostra linea di credito e gli importi non utilizzati sui prestiti di costruzione presso le nostre JV di sviluppo di Dallas, che ci offrono ampio spazio per finanziare i restanti 359 milioni di dollari per completare la nostra pipeline di sviluppo. Abbiamo appositamente impostato il bilancio con ampia flessibilità in quanto abbiamo oltre $ 900 milioni di debito rimborsabile anticipatamente senza penali e nessuna scadenza del debito consolidato fino alla fine del 2025. Ciò si adatta bene al nostro piano di investimenti per l’anno in cui prevediamo di essere un venditore netto. Prevediamo di ridurre la nostra esposizione al tasso variabile man mano che ci muoviamo nel corso dell’anno con i proventi della cessione pianificati.
Disponiamo inoltre di un solido pool di attività non vincolate e della flessibilità finanziaria per ottenere debito a tasso fisso a più lungo termine. Come accennato da Ted, le nostre prospettive FFO per il 2023 vanno da $ 3,66 a $ 3,82 per azione. Come sapete, il più grande vento contrario per il 2023 sono i tassi di interesse più elevati. Sulla base dell’attuale curva SOFR, prevediamo di sostenere tra $ 0,25 e $ 0,30 per azione di interessi passivi più elevati nel 2023, rispetto a quanto implicato dalla curva forward solo 12 mesi fa.
Come accennato in precedenza, abbiamo volutamente strutturato il nostro bilancio per darci la possibilità di poter rimborsare il debito senza penalità. Sebbene ciò significhi che prevediamo una spesa per interessi prevista più elevata a breve termine, dato il picco previsto nel SOFR durante il 2023 e senza scadenze del debito a tasso fisso fino al 2027, siamo posizionati per beneficiare di una tendenza al ribasso della curva dei tassi di interesse dopo quest’anno. Nel nostro comunicato di ieri sera, abbiamo dichiarato un vento contrario anticipato di $ 0,08 per azione al punto medio rispetto all’opex più elevato, al netto dei recuperi previsti. L’opex previsto più elevato, combinato con un’occupazione media inferiore, principalmente correlato al trasloco di Tivity, ha avuto un impatto negativo sulle nostre stesse prospettive di NOI in contanti per la proprietà nel 2023.
Anno dopo anno, i confronti delle stesse proprietà sono spesso utili, ma il 2023 è in qualche modo distorto dall’opex insolitamente basso della prima metà del 2022. Usando la nostra seconda metà del 2022 più normalizzata come punto di confronto, prevediamo una crescita positiva del NOI di cassa in il nostro stesso pool di proprietà nel 2023. Infine, come forse avrete notato, ieri e questa mattina abbiamo presentato alcuni documenti di routine alla SEC. Secondo le regole della SEC, le dichiarazioni di registrazione dello scaffale S-3 si estinguono ogni tre anni.
Sono passati tre anni dal nostro ultimo deposito sugli scaffali. Di conseguenza, ieri sera, abbiamo depositato un nuovo S-3 presso la SEC. Si trattava di un deposito congiunto da parte del REIT e della partnership operativa che registra un numero indeterminato di titoli di debito, azioni privilegiate e azioni ordinarie per future transazioni sul mercato dei capitali. Con questo nuovo scaffale in atto, avevamo anche bisogno di aggiornare il nostro programma ATM di lunga data, che abbiamo presentato questa mattina tramite il modulo 424 (b).
Come sai, mantenere attivo un programma ATM è una delle tante frecce che ci piace tenere nella nostra faretra per la raccolta di capitali. Per essere chiari, la prospettiva FFO per azione che abbiamo fornito nella versione di ieri sera non presuppone alcuna emissione di bancomat durante il 2023. Operatore, ora siamo pronti per le domande.
Domande e risposte:
Operatore
Grazie. [Operator instructions] La nostra prima domanda è della linea di Camille Bonnel con Bank of America. Per favore prosegui.
Camillo Bonnel — Bank of America Merrill Lynch — Analista
Buongiorno. Solo alcune domande sulla stessa prospettiva NOI del negozio che hai fornito. Quando pensiamo alla tua guida sull’occupazione, escludendo l’impatto del grande trasloco nel primo trimestre, che tipo di rapporto di fidelizzazione è incorporato nelle tue prospettive?
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Ciao, Camillo. È Brendan. Grazie per la domanda. Quindi, la nostra ritenzione, quando guardiamo al 2023 in termini di ciò che resta alla fine dell’anno 22, è al di sotto della media.
Quindi, con il trasferimento di Tivity, cioè – nel complesso, incluso quello, probabilmente siamo circa il 40% delle scadenze del 2023. Quindi, se torniamo indietro su quel numero, questo risale a — probabilmente siamo un po’ al di sotto del 50% in generale, e ho bisogno di prenderlo proprio di fronte a me, ma probabilmente è più o meno dove quel numero sarebbe, che è più o meno in linea con la media quando siamo a questo punto dell’anno in cui hai solo i quattro trimestri in avanti. Nel corso del tempo, eseguiamo molti rinnovi anticipati, quindi quel numero tende ad essere più alto. Ma il 50% mentre entriamo in un nuovo anno per i quattro trimestri avanzati è nella media per noi.
Camillo Bonnel — Bank of America Merrill Lynch — Analista
Grazie. E un leasing davvero solido l’anno scorso. Guardando avanti, però, e comprendi che è un momento molto impegnativo, ma puoi anche parlare delle tue aspettative per il nuovo volume di leasing quest’anno?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Certo, Camillo. Sono Ted. Guarda, ovviamente, l’anno scorso, abbiamo avuto un anno davvero buono. Abbiamo firmato 3,3 milioni di piedi quadrati di contratti di locazione, 1,5 milioni di piedi quadrati di nuovi leasing.
I nuovi clienti che entrano nei boschi alti sono, sai, circa 180 nuovi clienti che sono entrati nel nostro portafoglio, che era un gran numero. Penso che sia stato, sai, il maggior numero di nuovi contratti di locazione che abbiamo dal 2014. E penso che tre dei quattro trimestri abbiamo avuto oltre 300.000 piedi quadrati di nuovi contratti di locazione. Quindi, siamo stati molto soddisfatti del leasing.
E ovviamente, è da un quarto all’altro. Ma, sai, siamo partiti bene nel primo trimestre. Sai, la nostra pipeline di leasing è attiva su – in tutti i nostri mercati. Dirò, mentre osserviamo la pipeline, sono molti affari più piccoli.
Sai, penso che l’abbiamo visto tutti e l’hai sentito da altri, ed è stato così anche per noi nel 2022. Sai, l’attività di leasing a grandi utenti ha in qualche modo colpito il pulsante di pausa verso la fine dell’anno. Ma solo, sai, la domanda stiamo vedendo in questo momento giocare a quello che è il nostro portafoglio principale, clienti di piccole e medie dimensioni in cui abbiamo continuato a vedere la domanda. Quindi, il primo trimestre continua, ma ci sono molti piccoli clienti.
Ma il volume delle nostre attività, sai, abbastanza buono, forse un po’ più lento rispetto, sai, alla seconda metà dello scorso anno, ma comunque abbastanza decente.
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Camille, qui Brian Leary. Potrei solo aggiungere un po ‘di carnagione in più a quello slancio di cui parlava Ted. I più piccoli, di taglia media, chi sono? Studi legali. Quindi, è interessante.
So che c’è una teoria secondo cui gli studi legali si muovono semplicemente, ma quello che stiamo vedendo nei nostri mercati è un numero di studi legali che arrivano da fuori mercato, piantano una bandiera e poi crescono. E così, l’abbiamo visto, diciamo, a Charlotte, dove abbiamo ottenuto uno studio legale in entrata da New York, aperto un ufficio in una delle nostre suite specifiche, cresciuto nello spazio accanto e ora stiamo cercando di crescere ulteriormente. Servizi finanziari, ingegneria. Stiamo vedendo le società di ingegneria, credo, iniziare a prendere slancio con la fattura delle infrastrutture che inizia a farsi strada anche nei mercati locali.
Quindi, solo un po’ di colore in più.
Camillo Bonnel — Bank of America Merrill Lynch — Analista
Apprezza i dettagli lì. Grazie per aver risposto alle mie domande.
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Grazie.
Operatore
Prossima domanda dalla linea di Michael Griffin con Citi. Per favore prosegui.
Avery Tiras — Citi — Analista
Buongiorno. Questo è Avery Tiras per Michael Griffin. La mia prima domanda è sul ritorno in carica. Come vedi l’andamento del ritorno in ufficio nei tuoi mercati Sun Belt? Ci sono tipi di mercato o inquilini che stanno tornando più forti di altri dal punto di vista dell’utilizzo?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Ehi, Avery. Sono Ted. Guarda, come sai, i mercati Sun Belt sono probabilmente tornati più velocemente di molti mercati gateway più grandi. Penso non necessariamente tipi di inquilini, davvero dimensioni degli inquilini.
Sai, il nostro ritorno in ufficio sono stati davvero i clienti più piccoli, anche i clienti suburbani sono stati i primi a tornare. Sono tornati da molto tempo. Sono le aziende più grandi, anche le grandi aziende pubbliche, che sono state un po’ più lente in termini di ritorno. Quindi, penso che sia più la dimensione del cliente rispetto al tipo di cliente – tipo di industria.
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Ehi, Avery. Brian Leario. Per riassumere lì, i tre giorni della settimana, martedì, mercoledì, giovedì sono assolutamente quando vediamo la nostra occupazione. Quindi, i servizi finanziari a Charlotte, sai, gli edifici sono pieni.
Il garage di livello superiore viene parcheggiato, quindi stiamo anche vedendo che quelli più grandi hanno implementato la loro, sai, settimana lavorativa ibrida. Sai, tre-due è ciò di cui sentiamo parlare molto. Quindi, martedì, mercoledì, giovedì è quando vediamo la maggior parte delle persone nei nostri edifici guidare le vendite dei ristoranti, sai, vendite varie, cose del genere.
Avery Tiras — Citi — Analista
Utile. Grazie. La mia domanda di follow-up riguarda il backfill dell’attività. Mi chiedo se puoi commentare qual è l’affitto di riempimento nel 2024 rispetto a quanto stava pagando Tivity.
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Ehi, Avery, sono Brendan. Sì, abbiamo avuto un modesto roll-up da una base di cassa rispetto a dove si trovava Tivity e poi un più – sai, un tipo più normalizzato di roll-up GAAP nell’intervallo a due cifre. Quindi, abbiamo scoperto che era – e siamo rimasti molto contenti di quell’esecuzione dato che Tivity era una build-to-suit fatta nel 2007, 2008 e aveva dossi sani che si sono aggravati in 15 anni. Quindi, penso che siamo stati contenti dell’esecuzione, dal punto di vista del leasing, per poterlo ritirare su base cash e GAAP per il nuovo cliente.
Avery Tiras — Citi — Analista
Grande. Grazie per il tempo.
Operatore
La nostra prossima domanda è dalla linea di Blaine Heck, Wells Fargo. Per favore prosegui.
Blaine Diamine — Wells Fargo Securities — Analista
Grande. Grazie. Buongiorno. Ragazzi, avete parlato delle opzioni di lavoro flessibili che state fornendo all’interno del portfolio.
Puoi espandere un po ‘su questo? Ci sono edifici o mercati specifici in cui queste suite o spazi flessibili funzionano meglio? E quanto del tuo spazio ufficio pensi che alla fine potrebbe essere convertito in un uso più flessibile?
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Ehi, Blaine, Brian Leary. Buongiorno. Grazie per questa domanda. Questo è — quanto tempo hanno tutti? Perché sono ovviamente piuttosto appassionato di questo.
Quindi, sarò onesto con te, è iniziato con lo slancio che abbiamo raccolto alcuni anni fa con l’implementazione del nostro programma di suite di specifiche. E quando abbiamo iniziato a renderci conto che non tutte le suite di specifiche sono le stesse, o i clienti della stessa, o i BBD sono gli stessi, o gli edifici sono gli stessi, abbiamo iniziato a scovare una matrice che può essere applicata in tutti i mercati nei BBD per personalizzare sarto, per esempio, a Brentwood. Abbiamo avuto molto successo a Nashville distribuendo piano per piano le nostre suite di specifiche comuni dove c’è una certa carnagione diversa dell’utente che entra lì, quali sono i loro affitti e che porta una certa quantità di base di servizi. Quando guardi la nostra collezione Buckhead, il tipo di cliente che c’è sarà in grado di chiedere e pagare qualcosa di diverso.
E così, quello che stiamo facendo è anche renderci conto che le persone vogliono collaborare e in qualche modo uscire dal proprio ufficio. Non è nemmeno solo un potenziale per raggiungere il 110% di occupazione, se vuoi. Sta solo dando loro una varietà di spazi. Quindi, non credo di poterti dare un’idea di quale percentuale potrebbe essere trasformata nel tempo.
Penso che questo sarà incorporato solo ora nelle offerte che forniamo. Sì, siamo stati abbastanza opportunisti quando i posti vacanti si sono presentati per farlo, e ha avuto successo. Ma lo vediamo davvero come una sorta di nostra opzione flessibile che ottieni avendo una sorta di relazione a lungo termine con Highwoods e non devi necessariamente impegnarti nel tipo più tipico di ambiente di co-working.
Blaine Diamine — Wells Fargo Securities — Analista
Grande. Grazie, Brian. È utile. Per la mia seconda domanda, puoi parlare un po’ di più delle tue esigenze di capitale quest’anno? Lo so, Brendan, hai detto che nessuna emissione di bancomat era inclusa nella guida, ma dovremmo aspettarci che tu emetta altri debiti quest’anno? E come dovremmo aspettarci che la leva finanziaria andrà di tendenza man mano che avanziamo per tutto il 2023?
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Già, Blaine. Buona domanda. Quindi, abbiamo molta flessibilità all’interno dello stack di capitale. Quindi, sai, come ho accennato nelle mie osservazioni preparate, nessuna scadenza programmata del debito fino alla fine del 2025.
Quindi, non abbiamo bisogno di essere nei mercati dei capitali. Tuttavia, abbiamo un sacco di debito rimborsabile gratuitamente che è in sospeso. Quindi, le due opzioni ci sono, una, voglio dire, vorremmo che alcuni dei proventi della disposizione non core entrassero nella porta. Come ha detto Ted, ciò dipende fortemente dal mercato delle vendite di investimenti in termini di quanti proventi otteniamo lì, ma ciò verrebbe utilizzato per aiutare a ripagare parte di quel debito.
E poi, penso che abbiamo anche opzioni rispetto al finanziamento a più lungo termine per ridurre l’esposizione a tasso variabile che abbiamo, e su questo saremmo opportunisti. Ma penso che sia probabilmente ragionevole presumere che, a un certo punto, – direi che è più probabile che faremo una qualche forma di finanziamento per estinguere parte dell’esposizione a tasso variabile che abbiamo durante quest’anno . È solo che saremo opportunisti su quando e quale forma prenderà.
Blaine Diamine — Wells Fargo Securities — Analista
Grande. Grazie.
Operatore
Prossima domanda dalla linea di Georgi Dinkov con Mizuho. Per favore prosegui.
Giorgio Dinkov — Mizuho Securities — Analista
Ciao, grazie per aver risposto alle mie domande. Quindi, potresti per favore guidarci attraverso la traiettoria dell’occupazione nel corso dell’anno e cosa ti fa superare la fascia bassa rispetto a quella alta della guida?
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Ehi, Georgi, questo è Brendan, e inizierò con quello. E forse Ted e Brian aggiungeranno un po’ di colore. Quindi, sì, voglio dire, come abbiamo detto, ovviamente abbiamo il vento contrario di Tivity, i 263.000 piedi quadrati, che sono nel primo trimestre, quindi sono 100 punti base. Quindi, abbiamo chiuso l’anno al 91% e quindi prevediamo che quel numero scenda nel primo trimestre con Tivity.
E il cliente di riempimento non inizia – non è programmato per iniziare fino all’inizio del ’24. E poi, abbiamo alcune altre scadenze che sono anche alcuni spostamenti che si verificheranno. Avevamo un utente governativo che era in scadenza che ci ha restituito una considerevole quantità di metratura. Quindi, anche questo ha un impatto su di noi.
E poi, abbiamo alcuni contratti di locazione che sono in coda per iniziare l’occupazione più avanti nel corso dell’anno. Quindi, con tutto ciò, è lì che pensiamo, sai, quando mescoliamo tutte queste cose insieme, pensiamo che finiremo il 2023 circa 100 punti base in meno rispetto a dove abbiamo chiuso il 2022. Ma tieni presente che lo faremo anche allora – all’inizio del 2024, avremo il cliente di riempimento per Tivity che si troverà in una quantità considerevole di quello spazio. Rimangono in quello spazio nel tempo, ma occuperanno la maggior parte del loro spazio all’inizio del ’24.
Giorgio Dinkov — Mizuho Securities — Analista
Ok fantastico. E qual era l’ampiezza dello spazio che ti è stato restituito?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Questo è Ted. Davvero, avevamo una coppia a cui alludeva Brendan. Uno dei clienti del governo, erano – ancora una volta, solo per ribadire, sono in termini morbidi. Avevano la possibilità di rescindere il contratto di locazione con un preavviso ragionevolmente breve.
Penso che fosse un preavviso di 90 giorni. Ma sono 116.000 piedi quadrati ad Atlanta. E poi – e l’hanno restituito, penso che si siano liberati a metà gennaio. Quindi, questo è un altro grande evento per la maggior parte dell’anno.
E poi, ne menzionerò solo un altro. Questi sono gli unici due sopra Tivity. E il governo tendeva sopra i 100.000 piedi. Avevamo un – avevamo un cliente di circa 120.000 piedi quadrati che abbiamo attraversato una fusione qui a Raleigh, e si sono ridimensionati a 46.000 piedi.
Quindi, ci hanno restituito in anticipo – come parte del rinnovo – rinnovo a lungo termine, ci hanno restituito circa 77.000 piedi quadrati a partire dal 1 gennaio del ’23. Quindi, anche questo è un successo per l’occupazione. Ora, la parte buona di quella storia è che abbiamo già rilasciato 55.000 dei 75.000 piedi quadrati e con clienti che inizieranno, sai, per tutto quest’anno. Quindi, davvero, quelli sono i tre grandi.
Giorgio Dinkov — Mizuho Securities — Analista
Grande. È stato molto utile. Grazie. E solo la mia ultima domanda.
Puoi parlare del mercato del subaffitto? Qual è la tendenza nei vostri mercati e in particolare nel vostro portafoglio?
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Ehi, Georgi, Brian Leary è qui per rispondere a questa domanda. Quindi, ne abbiamo già parlato in precedenza e siamo molto concentrati sull’attività di subaffitto, sulla sua crescita, sulla sua carnagione. Sembra diverso in alcuni casi. Non tutto è uguale.
E così, dove lo vediamo crescere, Raleigh è probabilmente un mercato con la maggior quantità di spazio in subaffitto in proporzione allo spazio disponibile. È una specie di titolo. Mentre approfondisci questo, ti rendi conto che quasi il 60% di tutto lo spazio subaffittato in un mercato come Raleigh si trova in un’unica area chiamata Research Triangle Park, a cui non abbiamo alcuna esposizione e non ne abbiamo nel nostro mercato. E poi, e allora – la cosa importante è chi sta affittando, chi è il sublocatore, e quali sono le loro motivazioni per scrivere un assegno, per spostare qualcuno lì dentro, o quanto tempo gli rimane? E quindi, più o meno se guardi all’interno del nostro portafoglio dal punto di vista del subaffitto, la ricchezza media delle nostre fonti di subaffitto supera i sei anni, se elimini anche un utente che ha, sai, più di 14 anni, sono più di quattro anni .
Quindi, ci sentiamo abbastanza bene riguardo alla visibilità e all’esposizione che si trovano all’interno del portafoglio Highwoods. E poi, se guardi ai mercati generali, sai, Nashville sta effettivamente andando giù e noi ne facciamo parte con la gente che si riempie. Ma è là fuori. Quando arriva, il rapporto tra lo spazio disponibile in subaffitto supera il 25%.
Abbiamo visto che ciò inizia ad avere un impatto sugli affitti e, sai, Raleigh è il posto in cui si presenta. Ma a parte questo, la maggior parte dell’importo del subaffitto è rimasta stabile da un trimestre all’altro. È sicuramente su anno dopo anno. Voglio dire, a livello nazionale e all’interno dei nostri mercati, da un trimestre all’altro, non abbiamo visto molti movimenti.
Giorgio Dinkov — Mizuho Securities — Analista
Grande. Apprezzo la chiamata e grazie mille per il tempo.
Operatore
Prossima domanda dalla linea di Rob Stevenson con Janney. Per favore prosegui.
Roby Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analista
Buongiorno ragazzi. Brendan, voi ragazzi avete avuto a nord di 135 milioni di miglioramenti edilizi combinati e spese di seconda generazione nel ’22 e poco meno di 120 nel 2021. Cosa vi aspettate nel ’23 a questo punto, data la ritenzione di Tivity e altre spese note?
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Ehi, Rob. Sì, quel numero è – voglio dire, è – rimbalza molto. Quello che direi è che penso che il leasing che abbiamo fatto sia probabilmente – voglio dire, è il più difficile da capire. E direi che probabilmente pensiamo che il leasing sia ragionevolmente stabile.
Dipende un po’ dal volume del leasing e dalla natura di quel leasing e cose del genere. Ci siamo impegnati un po’ di più in termini di dollari per i contratti di locazione nel 2022 rispetto a quanto abbiamo speso. Quindi, penso che la nostra aspettativa sia che quelle cose probabilmente si normalizzeranno e probabilmente saremo abbastanza stabili sul capex di leasing. E poi, di solito, anche i numeri degli investimenti di manutenzione sono abbastanza stabili.
Quindi, immagino che noi – e noi – questo è ciò che proiettiamo, che sarà abbastanza coerente, ’23 contro ’22, ma è un numero difficile da valutare.
Roby Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analista
OK. E poi, dato il commento di Ted sulla continua dislocazione nel mercato delle acquisizioni, è probabile che le disposizioni nel ’23 vengano caricate nel back-end? Hai delle cose preparate che potrebbero chiudersi nella prima metà dell’anno. Come lo state posizionando a questo punto?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
No, penso che tu sia morto. Ovviamente, mettiamo una gamma piuttosto ampia da zero a 400 milioni per la nostra gamma dispo. Ed è fortemente dipendente dal ritorno a un mercato di vendita degli investimenti stabilizzato e perfettamente funzionante. E penso che tu stia iniziando a vedere alcuni germogli verdi che sono alcuni segnali incoraggianti, almeno per altri tipi di proprietà.
Penso che l’ufficio lo seguirà un po ‘. Abbiamo un po’ più di venti contrari, ma stiamo iniziando a vedere, sai, alcune cose positive che cadono forse sul lato del debito. Quindi, il che è buono. Quindi, sì, tutte le cessioni che faremo probabilmente verranno caricate nel back-end.
Abbiamo un paio di edifici e un paio di transazioni di terreni che sono sul mercato ora che, sì, direi, finora, stanno andando bene. Quindi, potremmo avere un paio di cose in ritardo – sai, alla fine di questo trimestre o alla fine di questa prima metà dell’anno. E poi, qualsiasi altra cosa che facciamo sarà probabilmente pesantemente ponderata verso la seconda metà dell’anno.
Roby Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analista
OK. E poi, Ted, voglio dire, qualche idea aggiornata sul portafoglio di Pittsburgh e sulla potenziale vendita adesso? È sul tavolo per ora? È più probabile che si tratti di una transazione del ’24 o stai ancora pensando che potrebbe finire sul mercato quest’anno?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Sì, senti, penso che possiamo permetterci di essere pazienti con Pittsburgh. Non c’è vera fretta. E ancora, fino a quando non avremo un mercato del debito pienamente funzionante, sai, e un mercato delle vendite di investimenti pienamente funzionante, penso che probabilmente sarà sospeso. Sai, abbiamo assunto il broker, lo stiamo preparando per il mercato, vogliamo vendere.
Ma nel frattempo, ancora una volta, mentre siamo pazienti, stiamo assistendo a un’attività di leasing davvero buona a Pittsburgh. Quindi, cercheremo di sfruttare i buchi che abbiamo lì e abbottonarli. Ma quindi, aspetteremo e vedremo, ma probabilmente non lo sarà, sai, per un po’.
Roby Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analista
OK. E poi, l’ultimo per me. Brian, prima parlavi di utilizzo. Hai visto qualche cambiamento: un aumento dall’inizio dell’anno con più aziende che hanno un piano definitivo con una data del 1 gennaio che torna? O non è stato davvero evidente nei vostri mercati?
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
No, penso di sì, Rob. Questo è un ottimo punto e domanda. Penso che le grandi aziende, sebbene non stiano necessariamente prendendo decisioni sul trasferimento o sull’espansione, sai, alcuni stanno mettendo cose sul mercato dei subaffitti se stanno contraendo, hanno un piano per riportare i loro dipendenti in ufficio. Hanno il loro ritmo per l’ibrido.
E penso, sai, tutti voi avete visto un certo numero di leader, amministratori delegati essere piuttosto definitivi su questo, sai, lavoro – dove un’azienda di lavoro è difficile da gestire da Hollywood Squares, cose del genere. E se guardi — di nuovo, la composizione della nostra base di clienti, se vai avanti e catturi i clienti piccoli e medi, come ho detto, il nostro pane quotidiano, che costituisce la grande maggioranza, sono stati indietro e sono tornati. E poi, guardi gli utenti più grandi, le aziende, le persone quotate in borsa nei servizi finanziari o cosa hai, hanno il loro piano. E noi assolutamente – l’abbiamo assolutamente visto.
Voglio dire, tanto che stiamo lavorando su come, sai, uscire dai garage più velocemente, sai, perché ora quello che abbiamo fatto è che siamo stati deliberatamente coinvolti con i nostri clienti. Come possiamo aiutarli — sai, la scena di Jerry Maguire, aiutami ad aiutarti, come li aiutiamo con la loro politica di ritorno al lavoro? Perché si impegnano a stare meglio insieme e vogliono vedere aumentare la loro produttività. La loro produttività aumenta quando sono nell’edificio. Quindi, è più o meno quello che stiamo facendo.
Abbiamo una specie di campagna in cui stiamo letteralmente collaborando con loro, in particolare per reclutare e riportare i loro compagni di squadra in ufficio.
Roby Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analista
E dov’è l’utilizzo infrasettimanale per te in tutto il portafoglio in questi giorni?
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Dov’è stata una settimana? Voglio dire, io – sai, penso che quei luoghi che hanno il – hai sentito il termine valore del pendolarismo di cui parliamo, e quindi, quei luoghi che potrebbero avere il carico di lavoro più elevato da superare, giusto? Quindi, abbastanza interessante, mentre, sai, si considera il cuore della Sun Belt, sai, Atlanta a causa dei suoi maggiori tempi e distanze di percorrenza è probabilmente, sai, dietro a Nashville. Pittsburgh, di sicuro, è, sai, un tipo di modello di pendolarismo hub-and-spoke più tradizionale. Ma direi solo – sai, solo Atlanta, in una certa misura, sai, ha raggiunto un plateau, sai, tra il 50% e il 75%. Di nuovo, lunedì — martedì, mercoledì, giovedì, l’abbiamo assolutamente notato — osserviamo le vendite di ristoranti, vendite di gastronomia, caffè, sono molto più affollate, sai, tornano ai livelli pre-pandemici in termini di tale attività.
Roby Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analista
OK. Grazie ragazzi. Apprezza il tempo.
Operatore
Prossima domanda dalla linea di Dave Rodgers con Baird. Per favore prosegui.
Dave Rodgers — Baird — Analista
Sì. Buongiorno a tutti. Brian, volevo parlare un po’ dell’affitto. E prima hai parlato di affitto economico o effettivo.
Forse non sono dove vorresti che fossero, ma non sono stati terribili. Ma la dimensione media del tuo affare è stata di circa 10.000 piedi quadrati. Quindi, mentre vai avanti, c’è qualche buona prova che hai ora o che stai iniziando a negoziare su questi affari più grandi, diciamo, sai, da 50 a 100 o a nord di 100.000 piedi quadrati vengono fatti dove ‘ Stai assistendo a una pressione sostanzialmente maggiore sugli affitti o sugli affitti effettivi? Sembra proprio che quel comp potrebbe iniziare a uscire e forse sorprenderci, ma mi piacerebbe sapere cosa stai vedendo su quel fronte.
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Non l’hanno ancora visto davvero. Sai – e so che probabilmente suona come se stessi solo parlando del mio libro, ma, voglio dire, i – i nostri clienti, anche quelli più grandi, stanno, a una persona, dicendoci che vogliono ottenere il loro le persone tornano indietro e vedono l’esperienza sul posto di lavoro come parte di questo. Quindi, in questo momento, gli affitti reggono, sai. L’affitto gratuito è assolutamente lì.
Penso che vorrebbero finanziare il loro TI con affitti più alti. Di nuovo, per non tornare indietro, tipo, due anni, e quelli che mi ascoltano da un po’, penso di suonare come — un po’ come un disco rotto, ma molte di queste organizzazioni, mentre sono il costo è sicuramente concentrato, sai, l’1% di ciò che spendono ogni anno è in servizi pubblici, il 9% in immobili, il 90% in persone. E sono piuttosto concentrati su quel 90%. E quindi, ovviamente ha una connessione con il 9%.
E quindi, sai, niente ancora da collegare a quei giorni. Ci scusiamo per la risposta lunga per un sì o un no piuttosto breve. Ted, forse il tuo pensiero?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Sì. L’unica cosa che aggiungerei è, sai, Landmark, abbiamo fatto quel terzo trimestre dell’anno scorso, sai, oltre 200.000 piedi quadrati, e anche l’affitto era, sai, piuttosto alto su quello spazio. È stato interessante, solo guardando il nostro portafoglio e in qualche modo va con la domanda, l’anno scorso, abbiamo fatto solo nove contratti di locazione superiori a 50.000 piedi quadrati, che ho pensato fosse una statistica interessante. Sono solo molti utenti di piccole e medie dimensioni, che giocano ancora una volta nel nostro portafoglio.
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
E questo è su 425 offerte, giusto? Quindi, penso che ti dia un’idea.
Dave Rodgers — Baird — Analista
E poi, alcuni degli affari più grandi – sai, hai parlato dell’attività di riempimento o dell’affare che hai fatto a Richmond. Le transazioni più grandi apparentemente si sono concentrate sui mercati suburbani. Non sono dati sufficienti per trarre tale conclusione o salto? O lo vedi sicuramente accadere dove gli inquilini più grandi non gravitano su Buckhead ma forse gravitano verso Riverwood o qualcosa di simile nei tuoi mercati?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Non penso che ci siano stati davvero, sai, dati sufficienti per saperlo. Voglio dire, in parte è, sai, sui rinnovi, giusto, puoi rinnovare solo quelli che hai ed è lì che hai anche i buchi nel tuo portafoglio. Quindi, ovviamente, Tivity, abbiamo avuto un buco, quindi siamo in grado di provare in modo aggressivo a riempirlo, e poi alcuni degli altri. Quindi, in un certo senso dipende, ma dirò una dichiarazione generica.
Penso che l’abbiamo già detto prima che, durante la pandemia, abbiamo assistito a una sproporzione tra l’affitto in periferia rispetto a quello urbano. Ma non credo che ci siano abbastanza punti dati per dire che c’è una tendenza in un modo o nell’altro.
Brian Leario — Executive Vice President, Chief Operating Officer
Penso che sia – solo per agganciare, e questo è, sai, decenni di lavoro. Sai, dove le persone vivono è dove amano lavorare. E così, c’è una grande e continua migrazione di proprietari di case e acquisti di case da parte dei millennial verso le periferie. E quindi, penso che il concetto non sia – la periferia delle merci non è qualcosa che pensiamo, solo perché è in periferia, è competitiva sotto ogni punto di vista.
E quindi, se pensi a ciò di cui abbiamo parlato, il riposizionamento delle nostre risorse a Brentwood e Cool Springs, Cool Springs, che ha detto che il riposizionamento ha portato al riempimento di quell’edificio, si tratta di amenità, calpestabilità, uso misto, un luogo per prendere una tazza di caffè, un posto dove passeggiare e pranzare, un posto dove allenarsi all’aperto e all’interno di un centro fitness e avere uno spazio di lavoro collaborativo. Quindi, è – non puoi lasciarlo cadere da qualche parte in periferia o anche in città e aspettarti che risolva i tuoi problemi, ma è quello che abbiamo visto.
Dave Rodgers — Baird — Analista
Grazie per quello. E poi dura per me. Sulle disposizioni, Ted, hai menzionato nel tuo commento forse un po ‘di terra e forse non Pittsburgh è una specie di uscita completa quest’anno. Quindi, cosa prevedi di poter vendere quest’anno? E immagino che forse il punto della domanda sia davvero, se stai vendendo 400 milioni, quanto è diluitivo rispetto ai costi del debito, sai, mentre pensi alla fine del ’23 nel 2024?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Sicuro. Prendo forse la prima parte e Brendan può entrare. Quindi, sai, il mix di risorse, sono un paio di accordi di terra e poi abbiamo un paio di transazioni di un singolo inquilino sul mercato. Ma sarà un mix di ciò che abbiamo fatto negli ultimi due o tre, sai, grandi transazioni in cui usciamo e vendiamo, usciamo e compriamo un bene come abbiamo fatto in McKinney & Olive, flettiamo un po’ po ‘, e poi ripagare, riportare il bilancio in basso nel tempo.
Quindi, sarà un mix di singolo inquilino, alcuni terreni, alcuni beni multi-tenant, ancora una volta, beni che potrebbero avere un profilo di crescita inferiore in futuro. Quindi, non è diverso da altre cose che abbiamo visto. Pittsburgh, sai, potrebbe essere lì dentro. Vedremo.
Ma si tratta di una transazione di grandi dimensioni e di questi tempi è più difficile concludere affari più grandi. Ora, in termini di diluizione, Brendan, vuoi prenderla?
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Sicuro. Dave, quindi quello che direi è, voglio dire, penso che il costo marginale del prestito su ciò che pagheremmo, se guardi le nostre previsioni per il 2023, probabilmente sei tra la metà e la metà dei cinque superiori. Quindi, puoi in qualche modo applicare i tassi massimi che pensi rispetto a quei numeri. Quello che direi è che, dal punto di vista del flusso di cassa, che è dove ci siamo concentrati, chiaramente, sai, c’è un capex associato a un capex in corso associato alle attività che intendiamo vendere.
Quando ripaghiamo il debito, tutto questo, sai, i risparmi sugli interessi cadono nella linea di fondo. Non ci sono spese in conto capitale associate a questo, ovviamente. Quindi, dal punto di vista del flusso di cassa, è molto meno diluitivo. E poi, quando ci aggrappiamo alle consegne di sviluppo che arrivano online, è lì che pensiamo, sai, nel tempo, i nostri flussi di cassa continueranno a migliorare anche con le disposizioni pianificate che abbiamo.
Dave Rodgers — Baird — Analista
Va bene, fantastico. Grazie.
Operatore
La nostra prossima domanda viene dalla linea di Dylan Burzinski con Green Street. Per favore prosegui.
Dylan Burzinsky — Consulenti di Green Street — Analista
Ciao ragazzi. Grazie per aver risposto alla domanda. Solo curioso di sapere se riesci a toccare la pipeline di leasing di sviluppo e dove si trova oggi.
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Sicuro. Dylan. Buongiorno. Sì, fammi solo camminare – forse passare attraverso ognuno di loro, sai, e forse inizierò in ordine di quando consegnano.
Quindi, 2827 Peachtree, solo un promemoria, che ora è terminato, consegna il terzo trimestre di quest’anno. Quindi, si è unito bene. E abbiamo una data di stabilizzazione del primo trimestre ’25 e che – alla fine dell’anno, siamo affittati al 75% e abbiamo una coppia che ha ottime prospettive per portarci da qualche parte a metà degli anni ’80 prima da consegnare. Quindi, ci sentiamo bene con quello.
GlenLake Three qui a Raleigh offre anche il terzo trimestre di quest’anno, la stabilizzazione è il primo trimestre ’25. L’abbiamo fatto – se ricordi, abbiamo iniziato quel 15% in pre-affitto. Finora non abbiamo ingaggiato nessun altro. Ma dirò nell’ultimo, chiamiamolo, anche 60 giorni alla fine dell’anno scorso, entrando in quest’anno, prospettiva di attività — dato che abbiamo completato l’edificio, ora puoi vedere il guscio della vendita al dettaglio che stiamo aggiungendo come un’amenità si uniscono che la nostra attività ha raccolto abbastanza bene.
Quindi, siamo incoraggiati da questo. Il terzo che consegna quest’anno è il Granite Park 6. Questo è, come promemoria, nei sottomercati Plano-Frisco, joint venture 50-50 con Granite Properties, un tiratore scelto locale con cui siamo entusiasti di essere partner. Questo consegna nel quarto trimestre, quindi più o meno verso la fine dell’anno, il 12% in pre-affitto, e quello è stato interessante in quanto, sai, direi, a metà dell’anno scorso, l’attività era appena fuori dal grafici.
Stavamo inseguendo molti utenti più grandi e ci stiamo spostando verso il basso, sai, facendo progressi o una sorta di progresso. E all’improvviso, alla fine dell’anno scorso o nel terzo trimestre, i grandi utenti, come tutti abbiamo sentito, hanno semplicemente premuto il pulsante di pausa. Quindi, c’è ancora un’attività più piccola, ma ancora una volta, un edificio incredibilmente ben posizionato, e siamo incoraggiati da – ancora una volta, da cosa – come si sta unendo l’edificio. E gli altri due sono 23Springs, sempre con Granite.
Ciò non viene completato fino al primo trimestre del 25, si stabilizza nel 2028. E l’attività è stata molto, molto forte anche se la consegna è tra un paio d’anni, quindi ci sentiamo benissimo. E poi il quinto, solo Midtown East. Ovviamente, stiamo solo – mettiamo il recinto di limo attorno ad esso e apriremo il terreno nella prossima settimana o due.
Con quello, non consegna fino al 2025. E in realtà abbiamo avuto – da quando abbiamo alzato il recinto, abbiamo avuto alcune domande su questo, cosa che non mi aspettavo davvero. Tampa non è davvero un mercato pre-affittato, quindi vedremo. Quelli sono molto presto e non hanno nemmeno risposto ad alcune delle RFP, ma stiamo ricevendo alcune attività lì.
Quindi, ancora una volta, ci sentiamo bene. Abbiamo un paio d’anni prima che lo facciamo. Questo risponde alla tua domanda?
Dylan Burzinsky — Consulenti di Green Street — Analista
Sì, era perfetto. Apprezza il colore su quello. E immagino che tu abbia appena menzionato Granite Park. Il follow-up su Granite Park 6, voi ragazzi avete sottoscritto – o le aspettative di sottoscrizione sono cambiate, dato il tipo di calo dell’attività di leasing, o semplicemente come dovremmo pensarci?
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Affatto. Affatto. Penso che ci sentiamo molto bene riguardo alla sottoscrizione. Ancora una volta, non lo stabilizziamo fino, credo, al primo trimestre del ’26.
Quindi, ancora una volta, abbiamo un sacco di tempo. Non c’è fretta qui. Non abbiamo avuto molti pre-affitti in arrivo prima che l’edificio fosse finito. Quindi, noi – sai, pensiamo di essere stati piuttosto conservatori.
Le proposte che stiamo emettendo sono perfettamente in linea con la nostra sottoscrizione, e quindi ci sentiamo ancora molto bene.
Dylan Burzinsky — Consulenti di Green Street — Analista
Grazie.
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Grazie.
Operatore
Prossima domanda dalla linea di Peter Abramowitz con Jefferies. Per favore prosegui.
Pietro Abramowitz — Jefferies — Analista
SÌ. Grazie. Voglio solo chiedere, cosa è integrato nella tua guida in termini di mark-to-market che ti aspetti per l’anno?
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Ehi, Peter, sono Brendan. Direi, voglio dire, è in contanti. Siamo stati, sai, più o meno piatti per il pad, e davvero quasi dall’inizio di COVID. Quindi, questo è probabilmente un buon indicatore.
E nelle doppie cifre basse su base GAAP, quelli sono probabilmente buoni indicatori. Ancora una volta, un po’ difficile da prevedere appena dato, sai, il mix di scadenze e nuove firme di leasing e cose del genere. Ma penso che se usi queste linee guida, questo probabilmente ti porta in un certo senso – che probabilmente dovrebbe essere in linea con ciò che abbiamo incluso nella nostra prospettiva.
Pietro Abramowitz — Jefferies — Analista
OK. Fatto. E poi, immagino un modo leggermente diverso di chiedere qualcosa che è stato chiesto in precedenza, ma molti di voi concorrenti costieri hanno parlato di una ripresa dell’attività in modo abbastanza significativo dal nuovo anno. Stai vedendo qualche segno di ciò nei tuoi mercati e – o in generale qualche segno di un’inflessione in termini di fiducia delle imprese e leader aziendali che sono più disposti a prendere decisioni? O è ancora più o meno lo stesso che sono stati nell’ultimo anno o giù di lì?
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Ehi, Pietro. Brian qui. Quindi, un paio di cose per quel tipo di confronto. I nostri mercati sono sottomercati, i nostri BBD sono edifici.
Siamo già davanti a quella curva. Quindi, questa è una specie di prima cosa. Ma così, ancora una volta, le nostre dimensioni più piccole e medie, e in particolare quelle suburbane, sono tornate prima, poi sono tornate su tutta la linea. Ora, all’inizio di quest’anno, penso che le aziende più grandi, quelle di cui hai letto, i loro amministratori delegati dicono che vogliono riavere la loro gente, lo abbiamo assolutamente visto ora.
Sai, cosa — la cosa grandiosa, penso, e speriamo che sia così, i problemi intorno alla pandemia, che erano ancora aleggianti un anno fa, proprio come un potenziale ritardo, quelli davvero diminuiti in termini di il motivo per cui la gente non torna. Quindi, penso che sia una buona cosa. Spero che sia nello specchietto retrovisore, sai. Ma siamo stati abbastanza coerenti, sai, in anticipo sulla curva.
Quella curva ha continuato a salire. Sai, il picco di occupazione è sicuramente martedì, mercoledì, giovedì. I venerdì sono tranquilli. Vedi di più il lunedì rispetto alla fine dell’anno scorso.
Ma credo che, per un’azienda, ci sia un piano ora che le persone tornino in ufficio tre giorni alla settimana.
Pietro Abramowitz — Jefferies — Analista
Va bene. Questo è tutto per me. Grazie.
Operatore
Abbiamo un follow-up da Camille Bonnel, Bank of America. Per favore prosegui.
Camillo Bonnel — Bank of America Merrill Lynch — Analista
CIAO. Basta avere un follow-up. Dato il grande dibattito sul fatto che la debolezza dell’ufficio urbano CBD sia temporanea o meno, puoi ricordarci la ripartizione tra urbano e suburbano nel tuo portafoglio? E all’interno di ciò, vedi una chiara distinzione tra la performance operativa tra i due, che si tratti di attività di leasing, occupazione o affitti?
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Ehi, Camille, sono Brendan. Quindi, sì, voglio dire, direi – voglio dire, da un CBD – lo classifichiamo in tre modi diversi, quindi CBD, riempimento e suburbano. Quindi, suburbane — non sono distribuite abbastanza uniformemente. Potresti averne un po ‘- forse suburbano è circa un quarto, il riempimento è, sai – e poi equamente diviso tra riempimento e CBD.
Quindi, questa è una specie di ripartizione del portafoglio in termini di – sai, forse in termini di performance, lo lascerò a Brian o Ted per rispondere.
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Camille, solo un componente aggiuntivo, i nostri CBD sono fondamentalmente diversi da un CBD dei gateway. Quindi, i nostri clienti e i loro compagni di squadra, che nel complesso si recano ai nostri CBD, non trascorrono un’ora in treno a tratta. COSÌ , i nostri CBD hanno un diverso tipo di carnagione. Continuo a usare quel termine.
Ora, come ho detto prima, quelle regioni che sembrano più una porta in termini di spostamenti più lunghi e una specie di hub e parlavano dai sobborghi e poi di nuovo fuori, assomigliano più a una sorta di porte costiere in termini di il ritorno. Ma al punto di Brendan, il riempimento del CBD e il tipo di natura suburbana di come rompiamo il riempimento dei nostri mercati, è fondamentalmente un Buckhead ad Atlanta, se lo sai. Ha una solida base residenziale con redditi e livelli di istruzione incredibili, quindi quello che è successo è che hanno aggiunto al servizio negozi e ristoranti per quella popolazione con un patrimonio netto elevato. E poi, siccome ci vivono già e ci hanno suonato, hanno voluto lavorare lì.
E così, quello è Buckhead; quello è SouthPark, Charlotte; cioè, sai, North Hills qui a Raleigh. Quindi, questa è una piccola sfumatura tra il CBD all’interno del portafoglio Highwood Sun Belt e un analogo CBD alle porte delle coste.
Camillo Bonnel — Bank of America Merrill Lynch — Analista
Grazie.
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Grazie.
Operatore
Non abbiamo altre domande sulla linea telefonica.
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Bene, grazie a tutti per aver aderito alla chiamata oggi. Apprezziamo il tuo interesse per Highwoods e non vediamo l’ora di parlare di nuovo con te presto. Grazie.
Operatore
[Operator signoff]
Durata: 0 minuti
Partecipanti alla chiamata:
Anna Vero — Relazioni con gli investitori
Ted Klinck — Presidente, Amministratore Delegato e Direttore
Brian Leario — Vicepresidente esecutivo, direttore operativo
Brendan Maiorana — Vicepresidente esecutivo, direttore finanziario
Camillo Bonnel — Bank of America Merrill Lynch — Analista
Avery Tiras — Citi — Analista
Blaine Diamine — Wells Fargo Securities — Analista
Giorgio Dinkov — Mizuho Securities — Analista
Roby Stevenson — Janney Montgomery Scott — Analista
Dave Rodgers — Baird — Analista
Dylan Burzinsky — Consulenti di Green Street — Analista
Pietro Abramowitz — Jefferies — Analista
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