L’anno scorso è stato terribile per il settore dei mutui. I promotori di mutui ipotecari hanno visto diminuire i volumi poiché l’aumento dei tassi ha eliminato l’incentivo al rifinanziamento e gli acquirenti di case hanno registrato un calo significativo dell’accessibilità economica delle abitazioni. Anche i fondi comuni di investimento immobiliare ipotecario (mREIT) hanno faticato, a causa dell’aumento dei tassi e delle preoccupazioni mentre la Federal Reserve riduce le sue partecipazioni in titoli di debito. Ciò ha portato i titoli garantiti da ipoteca a sottoperformare i titoli del Tesoro. Di conseguenza, molti mREIT vengono scambiati con rendimenti da dividendi a metà degli anni ’50 dopo che le loro azioni sono crollate. Annaly Capitale (NLY -2,15%) è un mREIT leader, con a rendimento del dividendo del 16,1%. Perché è così alto e può durare?
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I REIT ipotecari sono un animale diverso
REIT ipotecari sono azioni complicate e sono leggermente diverse dai tipici fondi comuni di investimento immobiliare. La maggior parte dei REIT guadagna i propri rendimenti sviluppando proprietà e poi affittandole. Queste proprietà potrebbero essere centri commerciali, torri di uffici o condomini. Tuttavia, i REIT ipotecari non acquistano immobili; comprano debito immobiliare. Queste società costruiranno un portafoglio di titoli garantiti da ipoteca o interi prestiti e quindi utilizzeranno denaro preso in prestito (ad esempio, leva finanziaria) per trasformare un portafoglio di titoli garantiti da ipoteca che pagano il 4% in un rendimento da dividendi del 16%.
Annaly Capital è diversa dalla sua più grande rivale, Investimento dell’AGNC (AGNC -0,98%). AGNC Investment costruisce il suo portafoglio quasi esclusivamente con titoli garantiti da ipoteca che sono garantiti dal governo degli Stati Uniti. Se avevi un mutuo garantito dagli enti parastatali Fannie Mae (FNMA 1,17%) o Freddy Mac (FMCC 0,57%)è probabile che il tuo mutuo sia stato investito in un titolo, che potrebbe essere finito nel bilancio dell’AGNC.
Sebbene Annaly abbia un portafoglio di titoli di agenzia, il che significa che sono garantiti dal governo, ha anche un portafoglio di crediti residenziali. Il portafoglio crediti residenziali è costituito da mutui non garantiti dallo Stato. Questi prestiti comportano un rischio di credito, ma generalmente pagano tassi più elevati.
I diritti di servizio ipotecario hanno sovraperformato quest’anno
Annaly ha anche un portafoglio di diritti di servizio ipotecario, che sono una risorsa molto insolita. Un gestore di mutui svolge le attività amministrative di gestione del mutuo per conto dell’investitore o del prestatore. In compenso, il gestore riceve una commissione pari allo 0,25% del saldo capitale dovuto del mutuo. Quindi per un mutuo di $ 400.000, Annaly viene pagata $ 1.000 all’anno. Il diritto a svolgere quel servizio ha un valore ed è capitalizzato in bilancio come un bene. I diritti di servizio ipotecario sono tra le poche attività che aumentano di valore all’aumentare dei tassi di interesse e sono stati il motore dei rendimenti quest’anno.
Il portafoglio di Annaly è pensato per funzionare in tutti gli ambienti di tassi di interesse. In una recessione, i tassi dovrebbero scendere, il che aiuterà il portafoglio di titoli ipotecari. In un periodo di boom, il portafoglio di crediti residenziali sovraperformerà e, se i tassi d’interesse salgono, il servizio dei mutui aumenterà il carico.
Molto dipenderà dalla Fed
I REIT ipotecari sono stati colpiti duramente come i titoli garantiti da ipoteca sottoperformato quest’anno. Parte del problema è stato il timore che la Fed vendesse l’enorme portafoglio di titoli garantiti da ipoteca che aveva acquistato durante i giorni di allentamento quantitativo. Ciò ha oscurato l’intero settore e ha comportato un calo del valore contabile per azione poiché questi titoli hanno sottoperformato le loro coperture sui tassi di interesse.
Annaly è stato un lungo calo quest’anno, mentre il dividendo è stato mantenuto, il che ha guidato l’aumento del rendimento. La società ha perso $ 0,70 per azione nel terzo trimestre, in gran parte a causa della sottoperformance dei mutui. Si noti che i REIT ipotecari non utilizzano i fondi delle operazioni poiché non detengono molti immobili e quindi l’ammortamento e l’ammortamento non rappresentano una spesa importante.
Queste diminuzioni del valore contabile non sono state il risultato di vendite di titoli, il che significa che le perdite non sono state realizzate. Se gli spread dei titoli garantiti da ipoteca tornano ai livelli storici, queste perdite di valore contabile dovrebbero essere recuperate. Detto questo, se le perdite persistono, il dividendo sarà a rischio, se non altro perché ai REIT ipotecari piace mantenere il dividendo in un intervallo. Gli investitori che acquistano Annaly scommettono che gli spread dei titoli garantiti da ipoteca torneranno alla normalità. Con la Fed che riduce l’entità degli aumenti dei tassi di interesse, le nuvole iniziano a separarsi per il settore dei REIT ipotecari. Detto questo, il dividendo non è una cosa certa e gli investitori dovrebbero comprendere i rischi.
Brent Nyitray, CFA non detiene alcuna posizione in nessuno dei titoli citati. The Motley Fool non ha alcuna posizione in nessuno dei titoli menzionati. Il Motley Fool ha un politica di divulgazione.
