La società di ricerca sugli investimenti immobiliari Nareit afferma che il 2024 è l’anno in cui i REIT sono “ben posizionati per una performance eccezionale”. Nareit ha basato la propria valutazione sull’ipotesi che la Fed stia avvicinandosi alla fine del suo ciclo attuale di aumento dei tassi di interesse.
Ma cosa succede se il sogno collettivo di tassi più bassi non si avvera nel 2024? Gli investitori nei redditi e nei REIT si trovano di fronte a un dilemma. Molti REIT sono valutati in modo conveniente, ma entrare troppo presto potrebbe significare una performance inferiore se la Fed non abbassa i tassi.
Un gruppo di REIT è pronto per tassi più alti. Questi REIT tendono ad avere bilanci solidi e una lunga lista di inquilini di qualità in settori o aree ad alta domanda che non sono influenzati dai tassi più alti (o che sono influenzati in misura minore). Allo stesso modo, i REIT che occupano i primi posti delle liste di investimento per tassi più alti offrono rendimenti competitivi, cosa sempre più difficile da trovare poiché i rendimenti dei titoli di Stato a breve termine tornano oltre il 5%.
Realty Income
Realty Income (NYSE: O) è al primo posto nella lista dei REIT per tassi più alti sulla base di diversi fattori unici che lo rendono praticamente indistruttibile. Ciò potrebbe sembrare in contraddizione, considerando che molti degli inquilini di Realty Income operano nel settore della vendita al dettaglio in un mondo che sta rapidamente digitalizzandosi e in cui gli acquirenti preferiscono restare a casa.
Tuttavia, nonostante il 80% dei suoi inquilini operi nel settore al dettaglio, la maggior parte di essi opera in settori resistenti alla recessione. La maggior parte degli inquilini di Realty Income operano nel settore dei supermercati, seguiti da negozi di convenienza, negozi a un dollaro e farmacie – un mix abbastanza solido.
Strutturalmente, il modello di locazione netta tripla dell’azienda sposta tutti i rischi operativi e i costi sugli inquilini, insieme ai costi di manutenzione dell’immobile. Questo aiuta a proteggerlo dagli aumenti dei costi dei materiali e del lavoro che si verificano insieme ai tassi. Inoltre, i contratti di locazione di Realty Income spesso si estendono per 15 anni o più, con opzioni di rinnovo, garantendo un flusso di reddito costante. Attualmente, i contratti di locazione in corso scadono in media tra meno di 10 anni fino al rinnovo, il che significa che il REIT ha ampio margine di manovra nel prossimo decennio, che gli interessi rimangano alti o meno.
Inoltre, Realty Income fa parte della classe dei Dividend Aristocrats e offre distribuzioni mensili con un rendimento attuale del 5,66%.
Apartment Income REIT Corp.
Tassi di interesse più alti significano meno nuovi mutui in generale. Allo stesso tempo, però, gli affitti stanno aumentando per far fronte all’inflazione. Entrambi i fattori rendono Apartment Income REIT Corp. (NASDAQ: AIRC) attraente tra i REIT per tassi più alti, sebbene abbia anche qualità distintive che lo rendono un investimento di primo piano.
AIRC ha razionalizzato il suo portafoglio di edifici residenziali multifamiliari nel corso degli ultimi dieci anni, concentrando la sua attenzione su asset di alta qualità in aree metropolitane con forti tendenze demografiche. Questa strategia garantisce alti tassi di occupazione e aumenti di affitto costanti. I fattori che influenzano la futura domanda di AIRC includono la crescita dell’occupazione e del reddito, la diminuzione delle proprietà immobiliari e l’attrattiva dei centri urbani, tutti influenzati dai tassi più alti.
Negli ultimi dieci anni, Apartment Income REIT Corp. ha affinato il suo portafoglio e la sua strategia. Nonostante abbia ridotto il numero complessivo di proprietà da 300 nel 2008 a “solo” 75 oggi, ha mantenuto un numero costante di asset nei mercati principali. Questo dimostra che la direzione sa dove operare al meglio ed è disposta ad adottare misure per ottimizzare queste aree, anche a costo di apparenti “crescite”. Allo stesso modo, l’uscita dai mercati a crescita più lenta ha potenziato il potenziale di crescita del portafoglio e lo ha posizionato per il successo, indipendentemente dai tassi di interesse.
Attualmente, AIRC offre un rendimento del 6,27%, il che lo rende una scelta di primo piano per gli investitori nei redditi grazie al suo rendimento superiore ai titoli di Stato.
