La corretta gestione di un conto corrente condominiale è essenziale per garantire trasparenza e informazione a tutti i condomini, permettendo loro di monitorare costantemente l’utilizzo dei propri contributi, uno strumento che ha guadagnato rilevanza giuridica, diventando un obbligo definito dalla legge n. 220/2012.
In particolare, l’articolo 1129 del codice civile impone all’amministratore di far transitare tutte le somme ricevute e quelle erogate per conto del condominio su un conto corrente specifico, postale o bancario, intestato al condominio stesso.
Il ruolo delle banche e le nuove norme
Le banche non hanno l’obbligo di vigilare sulle operazioni compiute dall’amministratore del condominio, salvo in presenza di anomalie evidenti: si tratta di un principio affermato dal Collegio di Torino dell’Arbitro Bancario Finanziario (ABF) nell’aprile 2021, in cui si sottolineava che l’istituto bancario non deve trasformarsi in un controllore esterno della regolarità delle operazioni amministrative.
Prima della riforma del condominio, era già riconosciuto che l’amministratore doveva evitare la confusione tra il proprio patrimonio personale e quelli dei condomini, depositando i versamenti su un conto separato per ciascun condominio e con la riforma, l’articolo 1129 c.c. prevede la revoca giudiziale dell’amministratore in caso di gravi irregolarità, inclusa la gestione che può generare confusione tra i patrimoni.
Nota: anche l’immissione di fondi personali dell’amministratore nel conto condominiale, pur con l’intento di favorire la collettività, è vietata salvo gravi necessità, poiché rappresenta una violazione del dovere di diligenza.
Responsabilità dell’amministratore nelle passività del conto, azioni legali e considerazioni legali
L’amministratore è responsabile per le passività del conto corrente condominiale se non ha provveduto alla riscossione delle quote condominiali, causando la mancanza dei fondi necessari per i pagamenti e potrebbe essere responsabile di appropriazione indebita se ha prelevato somme per scopi personali o trasferito denaro tra diversi conti condominiali. Il condominio che subisce l’appropriazione indebita di denaro può agire con l’azione di ripetizione dell’indebito contro il condominio che ha ricevuto somme non dovute.
La Cassazione ha stabilito che il condominio ricevente deve dimostrare la giustificazione del pagamento, indipendentemente dalle azioni fraudolente dell’amministratore.
Secondo l’articolo 646 del codice penale, l’appropriazione indebita di denaro da parte di un amministratore di condominio si consuma al termine della sua carica, quando non restituisce le somme ricevute durante la gestione, un principio valido anche per la documentazione amministrativa, che deve essere consegnata all’amministratore subentrante alla cessazione dell’incarico.
