Cosa si può fare per tutelarsi da comportamenti incivili diversi dalle regole condominiali dell’inquilino? Quali azioni dovrebbero essere intraprese per proteggersi da un inquilino che infastidisce costantemente gli altri, fa disordine, fa rumore, rompe un ascensore o altre parti comuni?
Il termine “inquilino” indica una persona che ha un contratto di locazione, in conseguenza del quale, dopo aver pagato l’affitto al proprietario, riceve il titolo della proprietà situata in un determinato edificio per un determinato periodo di tempo. Poiché l’inquilino è spesso destinato a rimanere nel condominio per un certo periodo di tempo, potrebbe assumere comportamenti che differiscono dalle regole condominiali, interrompendo la tranquillità e la proprietà che rivendicano altri condomini.
La Corte di Cassazione nei casi di responsabilità per fatti commessi dall’inquilino non conforme alle regole afferma:
Il condominio che ha affittato la propria abitazione a terzi è responsabile nei confronti degli altri condomini per ripetute violazioni delle regole condominiali consumate dal proprio inquilino, a meno che non dimostri di aver adottato, a seconda dei casi, le misure idonee a porre fine agli abusi , avanzando iniziative che possano soddisfare l’esigenza di risoluzione anticipata del rapporto di locazione. Pertanto, in virtù di tale orientamento giuridico, il proprietario dell’immobile locato è personalmente responsabile nei confronti dell’intero condominio per gli illeciti commessi dall’inquilino.
Spetta al proprietario dell’immobile in cui risiede l’inquilino incivile vigilare sulla colpa perché il proprietario non ha provveduto ad eliminare o prevenire comportamenti difformi dalle regole condominiali.
D’altra parte, è impossibile sostenere che il locatore possa essere ritenuto responsabile degli atti criminali commessi dall’inquilino (basti pensare a violenze fisiche contro terzi o molestie). La colpa del proprietario per atti di violazione da parte del conduttore delle regole del condominio comporta la responsabilità civile.
Per essere esonerato da responsabilità, il locatore deve inserire nel contratto non solo una clausola in base alla quale l’inquilino si impegna a rispettare le regole, ma anche con un atto formale di diffida, deve, se tale clausola non è in vigore, procedere allo sfratto. Il fatto che l’inquilino non possa instaurare un rapporto con il condominio, ma possa instaurare un rapporto solo con il proprietario, non impedisce ad altri condomini o al gestore di agire nei suoi confronti per continui atti di molestia. In particolare, in caso di ripetuti rumori o molestie da parte di un inquilino incivile, come ad esempio fastidiosi vicini, il condominio può agire direttamente condannando l’inquilino per disturbo dell’ordine pubblico.
Per tutte le azioni illecite dell’inquilino, l’inquilino e il proprietario sono solidalmente responsabili per le azioni illecite commesse dal primo. Sarà possibile agire nei confronti dell’inquilino colpevole di reiterati comportamenti incivili diversi dal regolamento condominiale, tentando di mediare per fermare molestie a danno di altri condomini o atti lesivi dell’integrità dei beni comuni. In caso di esito negativo della procedura, ci si può rivolgere all’autorità giudiziaria per far cessare la condotta maleducata.
Ai sensi dell’articolo 70 del codice civile in materia di violazione delle norme condominiali, in caso di recidiva si applica la sanzione amministrativa pecuniaria da 200 a 800 euro. L’importo sarà devoluto ad un fondo che l’amministratore potrà utilizzare per il pagamento delle spese ordinarie. La sanzione è irrogata d’intesa con l’assemblea a maggioranza dei presenti.
